Os telefones não param de tocar. Os empregados da empresa apressam-se, atendem, prometem. Alguns clientes já entraram no escritório, de manhã, e preenchem cheques apressadamente. "Compre-me dez". "Depressa, quero cinco". "A quanto está?". "Trinta e dois e meio. Quantos quer?". "Despache-se, vai ser tudo vendido em vinte minutos". "Compre-me sete, seja do que for; não me interessa o preço, tome lá, aqui tem um cheque assinado". "Depressa, só temos mais dez minutos".

Se o leitor destas linhas procurasse adivinhar que tipo de cenário é este, o mais natural era ocorrer-lhe um escritório de um corretor da Bolsa durante uma febril fase altista, ou uma instituição financeira em que estivesse a ocorrer uma bem sucedida OPV de acções, em 1986-87 ou em 1997-98. Mas não é. A cena hipotética aqui narrada refere-se a uma empresa de mediação imobiliária, durante o processo de lançamento de um empreendimento habitacional ainda nem sequer começado a construir. Esta é, mais ou menos, a situação que se está a viver no mercado imobiliário de habitação nova em Lisboa e Porto, hoje. Este artigo é dedicado àqueles que desejam aproveitar a tendência altista no imobiliário que se adivinha e que estão dispostos a correr alguns (pequenos) riscos para ganhar mais. Conseguem-se, nas presentes condições do mercado habitacional, mais-valias especulativas de 100 e de 200% em um ano, no sub-sector do mercado que passarei a descrever.

Por que é que você, se tiver disposição para o risco, deve investir agora?

No centro de Lisboa os preços das casas estão a aumentar, devido à conjugação de vários factores: baixos níveis de taxas de juro (que irão baixar ainda mais até convergirem completamente com as alemãs) encorajadores da contracção de empréstimos para compra de habitação, o desvio de muitas fortunas recém-feitas na euforia da Bolsa (dos que foram suficientemente espertos para vender as acções todas em Abril...) e dos negócios empresariais para o imobiliário, e o regresso da classe média às casas nos centros das grandes cidades (depois de décadas a ser empurrada para os arredores pelos altos preços do centro), os aumentos salariais muito elevados conseguidos pelos quadros mais competentes do sector privado, e o grande aumento das desigualdades sociais, que produziu uma classe crescente de novos-ricos, com poder aquisitivo suficiente para comprar casas boas, modernas e caras. A Bolsa caiu, é certo, mas a experiência dos anos 80 mostra-nos que o pico do imobiliário é atingido depois do pico da Bolsa (a seguir ao crash de 1987, os preços dos escritórios e casas continuaram a subir pelo menos mais três anos, uma tendência que poderá repetir-se agora). Depois da recessão imobiliária de 1990 a 1995, os preços começaram a subir desde 1996, mas a subida é ainda pequena. Estas são boas razões para investir agora, numa óptica de médio prazo.

Outro factor favorável é a eliminação (ou, pelo menos, grande redução) do imposto de siza prometido pelo governo para o próximo ano que, naturalmente, facilita as transacções de curto prazo.

Convém também destruir o mito da "estabilidade" do mercado imobiliário. De facto, é verdade que os investimentos imobiliários têm, geralmente, menos flutuações do que a Bolsa, mas isto não é sempre assim. Em 1987, o imobiliário subiu 40% em Portugal. Em 1990, os escritórios de luxo de Lisboa caíram 50% em poucas semanas. Na crise asiática que começou em Outubro do ano passado, em países como a Tailândia e a Malásia, Bolsa e imobiliário caíram 50% de um dia para o outro e ao mesmo tempo (depois de terem registado subidas astronómicas nos anos anteriores). Grandes oscilações de preços no imobiliário, para cima e para baixo, são também possíveis.

As regras do jogo

O investimento mais interessante presentemente, é o da compra de apartamentos lançados antes de iniciada a construção, em condomínios privados ou fechados, com garagem, de qualidade média e alta. O comprador assina um contrato-promessa, no qual paga uma percentagem do valor do apartamento, e faz alguns reforços de sinal periódicos até à data da escritura, que coincide com a conclusão da construção, geralmente 12 a 24 meses mais tarde. Este intervalo de tempo permite a revenda antecipada da casa com lucro. Por exemplo: você compra um T1 (andar de 2 assoalhadas) por 20 mil contos. Assina o contrato, pagando apenas 10% do valor da casa, ou seja, 2 mil contos (estas condições variam de promotor para promotor, 10 a 25% de entrada é o mais habitual). Para simplificar, suponhamos que os restantes 18 mil contos deverão ser pagos todos na escritura, ano e meio mais tarde. Passa um ano e 3 meses. A construção já está quase concluída, o que atrai muitos compradores. Nesta altura já a casa vale mais, e esse aumento de valor tem duas componentes: primeiro, devido à subida geral que o imobiliário teve nesses 15 meses (se o mercado se tiver portado bem, claro); segundo, devido ao facto supramencionado de a casa estar quase construída (as pessoas gostam mais dos prédios já muito erguidos, para não terem que esperar tanto para os ocuparem, e por recearem menos a não conclusão da obra devido a problemas financeiros dos promotores). Suponhamos, neste exemplo hipotético, que esses dois factores juntos fizeram subir o valor de mercado do apartamento 20%. Nesse caso ele valerá 24 mil contos. Como o detentor do contrato está obrigado a pagar na escritura apenas os 18 mil que faltavam pagar, o contrato vale no mercado, em princípio, 24 - 18 = 6 mil contos. Os aspectos burocráticos inerentes à transmissão de um contrato destes são simples. Você acaba por revender por 6 mil aquilo que comprou por 2 mil, realizando um espectacular lucro de 200% em 1 ano e 3 meses! E isto com a vantagem adicional de não pagar siza nem despesas notariais e de registo, já que será o comprador final a ir à escritura e a suportar essas despesas.

Como conseguir revender? Ou recorrendo a um anúncio de jornal (mais fácil se o mercado estiver bom em termos de procura) ou recorrendo a uma empresa mediadora imobiliária (muitas vezes a própria empresa que colocou os apartamentos no primeiro lançamento que, por ter organizado a campanha de vendas, conhece a fundo o empreendimento). Neste último caso, você beneficiará da experiência e perícia dos profissionais das vendas, mas terá que lhes pagar uma comissão de revenda (500 a 1000 contos é o habitual).

No fundo, este jogo tem as mesmas características lógico-matemáticas das opções na Bolsa. As opções conferem direito a comprar um activo (geralmente acções) a um certo preço até uma certa data. Os contratos-promessa de imóveis para um prazo de um ano ou dois são, no fundo, opções sobre imóveis.

Os riscos do negócio

Quais os riscos deste negócio? Primeiro temos que considerar a possibilidade de falência ou dificuldades financeiras da empresa promotora que o faria perder, eventualmente, a entrada inicial. Este perigo foi muito real no passado, houve muitos casos desses nos anos 70 e 80, mas não hoje. Hoje as empresas que operam no mercado são sólidas e o mercado está pujante. Mesmo assim, recomenda-se sempre prudência na escolha dos promotores, convém que sejam idóneos e com provas dadas, de preferência ligados a grupos empresariais fortes.

Muito mais provável é um relativo fracasso de vendas do empreendimento em questão, por não ter "caído no goto" do público. A regra é muito simples: se as casas esgotarem todas, a cotação sobe (e as transacções especulativas de contratos começam imediatamente, visíveis nos anúncios dos jornais, com cotações mais altas que os preços de lançamento). Se houver pouco interesse do público, a cotação não sobe e será muito difícil realizar mais-valias (já que os novos compradores que forem chegando ainda terão casas disponíveis ao preço de lançamento), e muita sorte terá o especulador se não perder dinheiro. É assim. A especulação é arriscada. Se esperar até ao termo da construção, talvez aí consiga revender, nem que seja ao preço de aquisição. Finalmente, se não conseguir revender, resta-lhe suportar os pagamentos até ao fim, recorrendo ou a capitais próprios ou a empréstimo bancário, e depois esperar mais alguns anos até a casa se valorizar finalmente (a longo prazo isso acontece sempre). Pelo caminho, uma solução para ajudar a pagar as prestações bancárias, é o aluguer da casa comprada (embora o aluguer seja uma aventura desaconselhada pelos especialistas imobiliários, devido à difícil competição das rendas com as prestações extremamente baixas oferecidas pelos bancos para compra, e também devido a uma legislação muito desfavorável ao senhorio em Portugal). Claro que as alternativas discutidas neste parágrafo são apenas as piores hipóteses possíveis, aquelas em que a rentabilidade do investimento ficaria comprometida. Vemos que elas não são, afinal de contas, tão desastrosas como isso. Além disso, se você não gosta de arriscar, então compre títulos do tesouro e não leia artigos como este!

Promotores, mediadores, construtores e especuladores

Os principais intervenientes no mercado das habitações novas são os promotores. O promotor é, geralmente uma empresa (mas pode ser também um empresário individual, um pato-bravo, como é designado na gíria do ramo) que lança o empreendimento, contratando arquitectos para o projecto, usando capitais próprios ou financiamento bancário. O promotor é o dono dos apartamentos construídos, é a ele que você ou eu compramos. Para construir, contrata os serviços de uma empresa construtora (às vezes construtores e promotores coincidem na mesma empresa). Depois do empreendimento feito, delega a venda numa firma de mediadores, que organiza a campanha de vendas, marketing, contacta os clientes, anuncia, etc. O promotor joga um jogo de alto risco, e está dependente do sucesso rápido das vendas para realizar o seu lucro. A tensão e a falta de sono causadas pelos cheques passados a fornecedores e construtores, as prestações dos empréstimos contraídos constantemente a caírem na sua conta, e a recordação dos muitos exemplos de falências passadas, devidas a problemas de tesouraria e margens de lucro pequenas, levam-no a ansiar vender o empreendimento depressa, mesmo vendendo um pouco mais barato e sacrificando uma parte da margem de lucro possível. Quem aproveita essa ânsia de vender são os especuladores (designados puritanamente por investidores no meio) que compram um pouco mais barato e suportam uma parte do risco do negócio, na esperança (quase sempre conseguida) de revender com lucro. Há um acordo tácito, uma simbiose, entre promotor e especulador. Graças aos especuladores a liquidez do mercado fica maior, os empreendimentos vendem-se mais depressa e os promotores ganham em segurança. Graças a essa necessidade que eles têm de vender depressa, os especuladores, que estão em condições de esperar mais tempo e arriscar algum dinheiro, compram um pouco mais barato e têm boas hipóteses de sucesso. Na prática, os especuladores são uma espécie de seguradores dos promotores: os primeiros "compram" risco aos segundos, e a parcela dos lucros do empreendimento que obtêm pode ser encarada como uma apólice de seguro paga a eles pelos promotores.

Vêem-se, em Lisboa, empreendimentos de centenas de apartamentos serem vendidos em poucas horas ou dias. Uma parte significativa das compras é especulativa (isto é, o comprador não compra para morar lá, mas sim para revender). Alguns especuladores compram 10, 20, ou mais apartamentos, havendo até casos de especuladores (ricos, claro...) que fazem propostas de compra de um edifício inteiro ao promotor, tão certos estão da sua lucrativa revenda. Claro que a posterior revenda de todos os apartamentos a verdadeiros moradores é mais demorada, podendo, nas condições actuais, levar um ano ou mais. A propósito, é engraçado notar que os compradores-moradores se sentem, muitas vezes, defraudados por encontrar as casas mais caras, e tendem a pensar na especulação como um negócio sujo, criminoso, do tipo tráfico de droga - um sinal da ignorância generalizada dos temas económicos e financeiros ainda visível no nosso país.

Conselhos para investir

1. Restrinja a sua área de actuação. É esta restrição que garante a acumulação de experiência. Especialize-se na sua cidade (não compre longe de onde mora; você acabaria por amargar as muitas deslocações que teria que fazer para gerir o seu negócio), em bairros só de um certo tipo, e em construções de uma certa gama de qualidade. Se se especializar em habitação, compre só habitação, não escritórios nem armazéns.

2. Invista nas blue-chips. As blue-chips da Bolsa são as acções de maior prestígio, as que sobem mais nos períodos altistas. As blue-chips do imobiliário (pelo menos no momento actual) são as habitações novas nas grandes cidades, de qualidade média e alta. Compre casas não construídas, para poder beneficiar das oportunidades especulativas e de alavancagem financeira descritas anteriormente. Finalmente, ao restringir a sua actuação a habitações novas, você está a libertar-se da necessidade de saber avaliar coisas como estragos, fendas, falta de pintura, canos rotos, etc, que exigiriam uma experiência considerável.

3. Avalie os preços do mercado. Na Bolsa, basta olhar para um jornal. No imobiliário isso é muito, muito mais difícil. "Tomar o pulso" aos preços de mercado exige semanas de visitas a vários empreendimentos, dezenas de telefonemas a promotores e mediadores, e o registo, para cada apartamento, das principais características, área e preço. Não se fie nos índices imobiliários que aparecem em certos jornais, os grandes especialistas do ramo dizem que eles são imperfeitos. Eles reflectem a média do preço de uma certa zona, incluindo casas de idades e qualidades muito diversas, e você só está interessado em casas novas. Essas médias têm, em diferentes momentos, diferentes ponderações de habitação nova e velha e, por isso, as comparações entre diferentes momentos não são fiáveis.

4. Compre os apartamentos com mais liquidez. A liquidez é necessária à especulação e pode definir-se como a facilidade com que você, a seguir, revenderá um apartamento. Os apartamentos com mais liquidez, neste momento, são os T1 e T2, certamente porque os com mais assoalhadas são caros demais para a maioria das bolsas. Além disso, dentro de cada empreendimento, as casas com mais liquidez são as dos andares mais altos e bem iluminadas pelo Sol (viradas a Sul, Poente ou Nascente). Não compre apartamentos só com janelas viradas a Norte. Não compre também apartamentos virados para bairros de lata, cemitérios, ou outras vistas desagradáveis, nem com outras construções perto e à frente das janelas, nem muito perto de estradas barulhentas, nem no rés do chão ou primeiro andar. Claro que estas especificações "inferiores" têm a vantagem de ser mais baratas mas, mesmo assim, não valem a pena do ponto de vista da revenda, pois têm menos liquidez. Dentro de um mesmo empreendimento, são normais diferenças de 20% ou mais nos preços por metro quadrado entre as melhores especificações (por exemplo, 5º andar, virado a Sul, boa vista) e as piores (por exemplo, 1º andar, virado a Norte, sem vista). Prefira estacionamentos próximos do nível do solo, não muito fundo. Atribua o devido valor a factores como piscina, court de ténis, sauna, condomínio fechado, etc, mas pondere essas vantagens com as despesas de condomínio (de 6 a 15 contos mensais na habitação média).

5. Escolha boas localizações. Como se diz no meio, localização, localização, localização. As melhores localizações são mais caras, mas valem a pena. Boas localizações são perto dos transportes públicos, perto de zonas valorizadas, com vida cultural, com bom comércio perto e com acessos de carro fáceis mas sem demasiado trânsito. Actualmente, em Lisboa, está a haver uma rápida valorização de zonas periféricas dentro da cidade (como Laranjeiras, Carnide, Sete Rios, Telheiras, Olivais, Expo 98) devido a estarem a minutos do centro sem terem os problemas de excesso de trânsito do centro em si. Os preços por metro quadrado destas zonas já não andam muito afastados dos do centro e rondam os 300 a 360 contos (habitação nova).

6. Pense em termos de preço por metro quadrado. Ao informar-se sobre um apartamento à venda, pergunte o seu preço e a área bruta privativa coberta, a área interior do apartamento sem contar a arrecadação, a garagem ou estacionamento, a fachada à frente da porta, as varandas e as partes comuns. Atribua algum valor à área de uma varanda, mas nunca mais do que metade de uma área interior equivalente. Certifique-se de que a casa tem garagem (ou estacionamento) e arrecadação. Tome atenção à qualidade dos acabamentos. Não faça caso da relativa distribuição da área pelas diferentes divisões (isto é, se um T2 tem uma sala grande e dois quartos pequenos ou se sala e quartos têm a mesma área). Porquê? Porque você não está a comprar para lá morar e essa é uma questão que o promotor e os arquitectos estudaram, baseados em estudos de mercado, decidindo pela configuração mais vendável. Se a configuração que eles decidiram construir é desejada pelo público, sendo mais vendável para eles, também é a mais revendável para si!

7. Aconselhe-se com as pessoas certas. Marque consultas com peritos imobiliários, para se informar sobre o valor de empreendimentos, tendências de mercado, etc. Não se aconselhe com vendedores, promotores ou mediadores. Estes limitam-se a elogiar os empreendimentos que eles (ou amigos) querem vender e a denegrir os restantes. Aconselhe-se com consultores realmente independentes, com formação financeira, que analisem o mercado numa óptica de investimento. Deixe bem claro que não lhes vai comprar nada e insista em pagar a consulta, assim terá mais hipóteses de obter aconselhamento idóneo.

8. Desconfie quando lhe dizem que um empreendimento esgotou. Muitas mediadoras no mercado proclamam que um certo empreendimento foi todo vendido, ou 90% vendido, sem isso corresponder à realidade. Ao fazerem isso, elas esperam atrair mais compradores ansiosos por comprar "o pouco que resta". No entanto, este ano, devido à boa fase do mercado, há mesmo muitos empreendimentos que esgotam rapidamente. Claro que o facto de um empreendimento estar quase esgotado é decisivo para a sua ulterior valorização (e, consequentemente, deve nortear a sua decisão de investimento) mas tente obter esse tipo de informação de várias fontes diferentes, o mais idóneas possível.

9. Não compre para alugar. Apesar da publicidade feita pelos governos nesse sentido (que não é mais do que uma tentativa de pôr os senhorios privados a fazer segurança social) o aluguer é um tiro no escuro devido à legislação existente favorável ao inquilino, à morosidade dos tribunais, e ao facto de as rendas dificilmente competirem com prestações bancárias muito baixas. Os peritos desaconselham esse tipo de investimento (embora o aluguer de escritórios seja ainda um bom e pujante negócio). No entanto, o aluguer poderá ser uma segunda escolha necessária, no caso de a revenda não ser conseguida em condições favoráveis e se ter que ficar com o apartamento vários anos.

10. Não compre casas velhas. O negócio de compra de casas velhas, muito degradadas, para fazer obras e revender mais caro, é muito lucrativo mas é só para quem sabe. Quem se dedica a esse negócio tem que saber avaliar obras, estragos, defeitos, etc, de uma extrema variedade e incerteza, experiência essa que se adquire devagar. Além disso, os investidores que estão em melhores condições de fazer isso são os que têm, eles próprios, empresas de construção ou reparação, para quem as obras saem a preço de custo. Se não está nessas condições, não se meta nisso.