CAPITULO VI

ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO

En este capítulo se debe presentar el análisis financiero y económico del proyecto. De acuerdo al Instituto Latinoamericano de Planificación Económica y Social (ILPES) este estudio comprende la inversión, la proyección de los ingresos y de los gastos, asi como también las formas de financiamiento que se preveen para todo el período de su ejecución y operación. El estudio deberá demostrar que el proyecto puede realizarse con los recursos financieros disponibles. El ILPES especifica que la presentación del Estudio Económico - Financiero abarca los siguientes aspectos:

- Recursos financieros para la inversión que es el desglose de las necesidades de capital y que debe ser escalonada en el tiempo durante el periodo de construcción y operación del proyecto.

- Fuentes de financiamiento que deben ser mostradas en un resumen ordenado.

- Análisis y proyecciones financieras que lo constituye un análisis que toma en cuenta las necesidades de recursos financieros para el proyecto y las proyecciones de ingresos financieros.

- Evaluación Financiera que no es mas que la demostración financiera del proyecto y el examen de su sensibilidad a las probables variaciones de las magnitudes que conforman su planteamiento básico.

- Evaluación Económica que deberá aportar elementos de juicios seguros sobre la viabilidad, conveniencia y oportunidad del proyecto.

En el proceso de evaluación de un proyecto, que permite juzgar su viabilidad y su prioridad entre otras posibilidades de inversión, los resultados del estudio financiero deben confrontarse con los resultados que se obtienen en el estudio económico y de este modo se llegará a una decisión final sobre la realización del mismo.

Adicionalmente al ILPES se tomará en cuenta el instructivo del Programa de Financiamiento Mixto del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), que es el instrumento que permite y garantiza la participación del sector privado de la construcción y del sector financiero privado, cuando esta es dirigida a la construcción de viviendas a ser adquirida por la población cuyos ingresos familiares no superen las 55 UT, es decir, viviendas de interés social.

6.1- Recursos financieros para la inversión.

De acuerdo al ILPES el estudio financiero debe empezar por indicar las necesidades totales de capital, desglosadas en capital fijo y capital circulante. Esas necesidades de capital deben escalonarse en el tiempo, durante el periodo de construcción y durante el periodo de operación del proyecto.

6.1.1.- Necesidades Totales de Capital.

El tiempo proyectado para el estudio de factibilidad financiera es de doce meses contados desde la compra del terreno y la permisología en el mes uno, seguido del movimiento de tierra y terrajeras para el mes dos y tres. En el mes cuatro comienzan el sistema de drenaje, agua potable y sistema electrico. La pavimentación y señalización de las calles se iniciará en el mes seis. Las obras preliminares, el vaciado de losas, armado de estructuras y la albañilería se inicia en el mes siete. La carpintería, la herrería, acabados finales y las instalaciones hidráulicas y sanitarias se ejecutarán a partir del mes ocho.

Las primeras 15 viviendas terminadas se tienen proyectadas para el mes ocho, 25 viviendas para el mes nueve, 25 viviendas para el mes diez, 25 viviendas para el mes once y finalmente 10 viviendas para el mes doce para un total de 100 viviendas. Durante el mes doce se terminarán de completar también todos los trámites administrativos y de ventas. Las necesidades de capital están contenidas en los cuadros 22 y 23.

Cuadro 22: Necesidades de Capital para el Urbanismo

Partida	Mes 2	Mes 3	Mes 4	Mes 5	Mes 6	Mes 7
Movimiento de tierras y Terrajeras	164.884.367,54	164.884.367,54
Sistema de Drenaje			67.844.959,57
Sistema de Agua Potable			18.967.425,47	18.967.425,47
Albañilería			24.495.339,61	24.495.339,61
Instalación Eléctrica y alumbrado			12.915.897,01	12.915.897,01	12.915.897,01	12.915.897,01
Pavimentos y Señalamientos					63.040.572,59	63.040.572,59
Diversos		11.543.208,40	11.543.208,40	11.543.208,40	11.543.208,40	11.543.208,40
Totales	164.884.367,54	176.427.575,94	135.766.830,03	67.921.870,49	87.499.678,oo	87.499.678,oo

Fuente: Propia (2006)

Cuadro 23: Necesidades de Capital para la Construcción de Viviendas

Partida	Mes 6	Mes 7	Mes 8	Mes 9	Mes 10	Mes 11	Mes 12
Obras Preliminares	86.220.610
Losas y Estructuras		190.638.934,oo	190.638.934,oo	190.638.934,oo	190.638.934,oo	190.638.934,oo
Albañilería		171.229.363,50	285.382.272,50	285.382.272,50	285.382.272,50	114.152.909,oo
Carpintería y Herrería			31.706.934,oo	31.706.934,oo	31.706.934,oo	31.706.934,oo	31.706.934,oo
Techos y Acabados			204.307.086,oo	204.307.086,oo	204.307.086,oo	204.307.086,oo	204.307.086,oo
Inst. Hid., Sanitaria y eléctricas			122.457.106,oo	122.457.106,oo	122.457.106,oo	122.457.106,oo	122.457.106,oo
Totales	86.220.610	361.868.297,50	834.492.332,50	834.492.332,50	834.492.332,50	663.262.969,oo	358.471.126,oo

Fuente: Propia (2006)

6.2- Fuentes de financiamientos.

Con el fin de garantizar la participación del sector privado de la construcción y del sector financiero (Banca Privada), el Gobierno Nacional ha implementado el Programa de Financiamiento Mixto, en el cual participan los dos sectores, dirigido únicamente a la construcción de viviendas a ser adquiridas por la población cuyos ingresos familiares no superen las 55 UT. Dicho financiamiento será otorgado con recursos provenientes del Fondo de Aportes del Sector Público (FASP) a fin de garantizar el subsidio y recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (F.A.O) para otorgar créditos a largo plazo a los adquirientes de las viviendas construidas bajo esta modalidad.

El Programa de Financiamiento Mixto tiene como objetivo principal activar la construcción de desarrollos habitacionales en terrenos propios de los promotores privados, que cuenten con todos los servicios públicos o en su defecto que cuenten con una alternativa de dotación de servicios, debidamente permisados por los organismos competentes.

6.2.1.- Entes participantes en el Programa de Financiamiento Mixto.

- Institución Financiera: Es la entidad encargada de financiar hasta el 70% de los Presupuestos de obra de urbanismo y vivienda y de administrar los recursos del Fondo de Aportes del Sector Público (FASP) y los recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio.

- El Promotor Inmobiliario: Es la empresa constituida legalmente como compañía anónima, propietario del terreno objeto del desarrollo habitacional y beneficiario del préstamo a corto plazo en las condiciones establecidas por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat.

- El Ministerio para la Vivienda y Hábitat: Realiza la calificación técnica del proyecto.

- El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH): Realiza la calificación financiera del proyecto, y si es procedente, emite una Carta de Intención a El Promotor.

- El Ingeniero Inspector: Es el responsable de vigilar que el desarrollo habitacional se ejecute en concordancia con el proyecto presentado por El Promotor, en cuanto a calidad y tiempo de ejecución. Lo nombra la Institución Financiera.

- Al Adquiriente: Será el futuro comprador de la vivienda, para lo cual contará con un crédito a largo plazo, otorgado por la institución financiera, con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio. Así mismo, podrá ser beneficiario del Subsidio Directo a la Demanda.

6.2.2.- Características del Programa de Financiamiento Mixto.

Las características del Programa de Financiamiento Mixto están resumidas en el cuadro 24:

Cuadro 24: Características del Programa de Financiamiento Mixto

	Banca	FASP
Financiamiento	70% Urbanismo y Viviendas	30% Urbanismo y Viviendas
Tasa Social	4,87%
Subsidio		21.800.000,oo
Crédito Largo Plazo	Garantizado con recursos del F.A.O

Fuente: Ministerio Hábitat y Vivienda (2006)

El programa contempla dos tipos de créditos:

- Crédito a Corto Plazo: Es el apoyo financiero dirigido a los promotores privados a través del Programa Mixto y contempla el otorgamiento de un crédito a corto plazo para la construcción de las obras de urbanismo y de las viviendas. Tiene como beneficiario a El Promotor, esta destinado a cubrir únicamente los costos de construcción del urbanismo y de las viviendas y esta garantizado por una hipoteca convencional de primer grado a favor de BANAVIH, sobre el terreno y lo que en él se construya, conforme a las previsiones del Código Civil. Este crédito a corto plazo será otorgado con los recursos provenientes del FASP. El Promotor recibirá un anticipo del 15% del monto del financiamiento del urbanismo y viviendas, previa presentación de Fianza de Anticipo y con la presentación de evaluaciones de obra ejecutada debidamente conformadas por el Ingeniero Inspector.

- Crédito a Largo Plazo: Tiene como beneficiario al Adquiriente. Está sujeto a las disposiciones establecidas por el BANAVIH en cuanto al monto del crédito, porcentaje de subsidio, intereses, cuota mensual y plazo de reembolso. Esta garantizado con una hipoteca legal habitacional sobre el propio inmueble a favor del BANAVIH.

6.2.3.- Características del Proyecto a ser desarrollado dentro del Programa de Financiamiento Mixto.

El proyecto a desarrollar debe cumplir con lo establecido en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, muy especialmente en lo relativo a las variables urbanas fundamentales y a la capacidad y suministro de los servicios.

6.2.3.1- Características del Terreno.

- Ubicación: el terreno deberá estar ubicado dentro de la poligonal urbana enmarcado dentro del Plan de Ordenación Urbanística de la respectiva alcaldía.

- Tenencia de la tierra: la propiedad del terreno deberá estar a nombre de la empresa promotora que solicite el financiamiento.

- Uso del suelo: residencial.

- Usos actuales de los terrenos adyacentes: no deberá haber en un radio de 2.000 metros, lagunas de oxidación, sanitaria o industrial, plantas de tratamientos de desechos sólidos o actividades de alto potencial de contaminación del aire.

6.2.3.2.- Aspectos legales.

El promotor deberá poseer el documento de propiedad del terreno, debidamente registrado, libre de todo gravamen, adicionalmente, se debe presentar la certificación de gravamen del terreno (últimos 10 años) y la tradición legal. Deberá también contar con la aprobación de toda la permisología del proyecto.

6.3- Análisis y Proyecciones financieras.

Siguiendo la metodología del ILPES, este punto trata de proyectar y comparar los ingresos totales con los gastos de ejecución del proyecto e ingresos de éste, para mostrar el movimiento de caja que resultará de las operaciones financieras corrientes.

Cuadro 25: Proyección de Gastos e Ingresos por mes

Partida	Mes 1	Mes 2	Mes 3	Mes 4	Mes 5	Mes 6
Compra Terreno	105.000.000,oo
Permisología	187.732.000,oo
Mov. Tierra y terrajeras		164.884.367,54	164.884.367,54
Sistema Drenaje				67.844.959,57
Sistema Agua Potable				18.967.425,47	18.967.425,47
Instalación Eléctrica				12.915.897,01	12.915.897,01	12.915.897,01
Pavimentos y Señalización						63.040.572,59
Diversos			11.543.208,40	11.543.208,40	11.543.208,40	11.543.208,40
Obras Preliminares						86.220.610,oo
Losas y Estructuras
Albañilería				24.495.339,61	24.495.339,61
Carpintería y Herrería
Techos y Acabados
Inst. Hidráulicas y Sanitarias
Total Gastos	292.732.000,oo	164.884.367,54	176.427.575,94	135.766.830,03	67.921.870,49	173.720.288,oo
Aporte BANAVIH		211.198.500,oo
Aporte Institución Financiera		492.796.500,oo	164.884.367,54	176.427.575,94	135.766.830,03	67.921.870,49
Aporte Promotor Inmobiliario	292.732.000,oo
Total Ingresos	292.732.000,oo	703.995.000,oo	164.884.367,54	176.427.575,94	135.766.830,03	67.921.870,49

Partida	Mes 7	Mes 8	Mes 9	Mes 10	Mes 11	Mes 12
Compra Terreno
Permisología
Mov. Tierra y terrajeras
Sistema Drenaje
Sistema Agua Potable
Instalación Eléctrica	12.915.897,01
Pavimentos y Señalización	63.040.572,59
Diversos	11.543.208,40
Obras Preliminares
Losas y Estructuras	190.638.934,oo	190.638.934,oo	190.638.934,oo	190.638.934,oo	190.638.934,oo
Albañilería	171.229.363,50	285.382.272,50	285.382.272,50	285.382.272,50	114.152.909,oo
Carpintería y Herrería		31.706.934,oo	31.706.934,oo	31.706.934,oo	31.706.934,oo	31.706.934,oo
Techos y Acabados		204.307.086,oo	204.307.086,oo	204.307.086,oo	204.307.086,oo	204.307.086,oo
Inst. Hidráulicas y Sanitarias		122.457.106,oo	122.457.106,oo	122.457.106,oo	122.457.106,oo	122.457.106,oo
Total Gastos	449.367.975,50	834.492.332,50	834.492.332,50	834.492.332,50	663.262.969,oo	358.471.126,oo
Aporte BANAVIH		716.225.025,oo	1.193.708.375,oo	1.193.708.375,oo	1.193.708.375,oo	477.483.350,oo
Aporte Institución Financiera	173.720.288,oo	37.478.212,oo
Aporte Promotor Inmobiliario
Total Ingresos	173.720.288,oo	753.703.237,oo	1.193.708.375,oo	1.193.708.375,oo	1.193.708.375,oo	477.483.350,oo

Fuente: Propia (2006)

6.3.1.- Costo por el financiamiento.

El costo total del proyecto es de Bs. 4.986.032.000,oo, siendo el porcentaje de financiamiento del 82,97%. El promotor inmobiliario deberá invertir inicialmente el los costos asociados a la compra del terreno y los gastos de permisología cuyo monto es de Bs. 292.732.000,oo.

Del monto a financiar se tienen que para este proyecto de 100 viviendas, el subsidio otorgado por el BANAVIH asciende a la cifra de Bs. 2.100.000.000,oo. La diferencia podrá ser financiada con recursos provenientes del Fondo de Aportes del Sector Público (FASP) o recursos propios de las instituciones financieras. La cifra del aporte será entonces de Bs. 2.593.300.000,oo a una tasa de interés del 7,2% anual fijada por el Ministerio de la Vivienda y Hábitat para el año 2006.

Para calcular el costo del financiamiento, se tomará sobre la base de los aportes mensuales y dividiendo el interés anual que esta establecido en 7,2% entre 12 para obtener el interés mensual y que será de 0,60. De acuerdo a estos datos y basados en los aportes mensuales de la institución financiera el costo del financiamiento será de Bs.51.224.779,62. El pago de estos intereses se efectuará al realizarse la venta y protocolización de las de las viviendas que se iniciarán en el mes ocho con la entrega de 15 viviendas, 25 para los meses 9, 10 y 11 para finalizar con 10 viviendas para el mes 12, y completar así las 100 viviendas.

Cuadro 26: Costo del Financiamiento por mes

	Mes 1		Mes 2		Mes 3		Mes 4		Mes 5	Mes 6
Aportes
Aporte Institución Financiera			492.796.500,oo		164.884.367,54		176.427.575,94		135.766.830,03	67.921.870,49
Abono al Préstamo			0		0		0		0	0
Saldo del Préstamo			492.796.500,oo		657.680.867,54		834.108.443,48		969.875.273,51	1.037.797.144,oo
Interés			4.223.970,oo		3.946.085,21		5.004.650,66		5.819.251,64	6.226.782,86
	Mes 7		Mes 8		Mes 9		Mes 10		Mes 11	Mes 12
Aportes
Aporte Institución Financiera	173.720.288,oo	37.478.212,oo		0		0		0		0
Abono al Préstamo	0	0		359.216.042,50		359.216.042,50		530.445.406,oo		118.153,oo
Saldo del Préstamo	1.211.517.432,oo	1.248.995.644,oo		889.779.601,50		530.563.559,oo		118.153,oo		0
Interés	7.269.104,59	7.493.973,86		5.620.480,40		3.746.986,93		1.873.493,47		0
Costo del Financiamiento										51.224.779,62

Fuente: Propia (2006)

6.3.2.- Flujo de Efectivo.

En el Flujo de Efectivo se pueden observar los ingresos y egresos del proyecto, así como el mes en que se realizan los movimientos y la frecuencia de los mismos. La ubicación de cada cantidad corresponde a la secuencia y desarrollo del proyecto desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario. El tiempo estimado para el proyecto de es 12 meses y el saldo al final del periodo después de pagar intereses por financiamiento e impuesto sobre la renta es de 646.870.824,66 como utilidad neta del proyecto.

Cuadro 27: Flujo de Efectivo

Partida	Mes 1	Mes 2	Mes 3	Mes 4	Mes 5	Mes 6
Compra Terreno	105.000.000,oo
Permisología	187.732.000,oo
Mov. Tierra y terrajeras		140.151.712,41	140.151.712,41
Sistema Drenaje				57.668.215,63
Sistema Agua Potable				16.122.311,65	16.122.311,65
Instalación Eléctrica				10.978.512,46	10.978.512,46	10.978.512,46
Pavimentos y Señalización						53.584.486,70
Diversos			9.811.727,14	9.811.727,14	9.811.727,14	9.811.727,14
Obras Preliminares						73.287.519,oo
Losas y Estructuras
Albañilería				20.821.038,67	20.821.038,67
Carpintería y Herrería
Techos y Acabados
Inst. Hidráulicas y Sanitarias
Total Gastos	292.732.000,oo	140.151.712,41	149.963.439,55	115.401.805,55	57.733.589,92	147.662.245,oo
Aporte BANAVIH		211.198.500,oo
Aporte Institución Financiera		492.796.500,oo	164.884.367,54	176.427.575,94	135.766.830,03	67.921.870,49
Aporte Promotor Inmobiliario	292.732.000,oo
Total Ingresos	292.732.000,oo	703.995.000,oo	164.884.367,54	176.427.575,94	135.766.830,03	67.921.870,49
Flujo de Efectivo	0	563.843.288,oo	14.920.928,oo	61.025.770,oo	78.033.240,oo	-79.740.374,oo

Partida	Mes 7	Mes 8	Mes 9	Mes 10	Mes 11	Mes 12	Totales
Compra Terreno							105.000.000,oo
Permisología							187.732.000,oo
Mov. Tierra y terrajeras							280.303.425,oo
Sistema Drenaje							57.668.216,oo
Sistema Agua Potable							32.244.623,oo
Instalación Eléctrica	10.978.512,46						43.914.050,oo
Pavimentos y Señalización	53.584.486,70						107.168.973,oo
Diversos	9.811.727,14						49.058.636,oo
Obras Preliminares							73.287.519,oo
Losas y Estructuras	162.043.094,oo	162.043.094,oo	162.043.094,oo	162.043.094,oo	162.043.094,oo		810.215.470,oo
Albañilería	145.544.958,98	242.574.931,63	242.574.931,63	242.574.931,63	97.029.973,oo		1.011.941.804,oo
Carpintería y Herrería		26.950.894,oo	26.950.894,oo	26.950.894,oo	26.950.894,oo	26.950.894,oo	134.754.470,oo
Techos y Acabados		173.661.023,oo	173.661.023,oo	173.661.023,oo	173.661.023,oo	173.661.023,oo	868.305.116,oo
Inst. Hidráulicas y Sanitarias		104.088.540,oo	104.088.540,oo	104.088.540,oo	104.088.540,oo	104.088.540,oo	520.442.701,oo
Total Gastos	381.962.779,18	709.318.482,63	709.318.482,63	709.318.482,63	563.773.523,65	304.700.457,10	4.282.037.000,03
Aporte BANAVIH		716.225.025,oo	1.193.708.375,oo	1.193.708.375,oo	1.193.708.375,oo	477.483.350,oo	4.986.032.000,03
Aporte Institución Financiera	173.720.288,oo	37.478.212,oo					1.248.995.644
Aporte Promotor Inmobiliario							292.732.000,oo
Pago del Crédito		(187.349.346,60)	(312.248.911,oo)	(312.248.911,oo)	(312.248.911,oo)	(124.899.564,40)	(1.248.995.644)
Pago de Interés por el crédito						(51.224.779,62)
ISLR						(5.899.395,72)
Total Ingresos	173.720.288,oo	522.444.090,40	808.276.464,oo	808.276.464,oo	808.276.464,oo	323.310.585,60	4.986.032.000,03
Flujo de Efectivo	-208.242.491,oo	-186.874.392,oo	98.957.981,oo	98.957.981,oo	244.502.940,oo	-38.514.047,oo	646.870.824,66

Fuente: Propia (2006)

Cuadro 28: Utilidad Neta del Proyecto

Utilidad Bruta	703.995.000,oo
Intereses de Financiamiento	51.224.779,62
ISLR	5.899.395,72
Utilidad Neta del Proyecto	646.870.824,66

Fuente: Propia (2006)

6.4- Evaluación Económica - Financiera.

La evaluación del proyecto se realizará con unas herramientas que permiten comparar cantidades o flujos de bolívares pagados o recibidos en diferentes periodos en el tiempo para de esta forma decidir, con base a varios métodos, si es adecuado o no invertir en un proyecto. Estas herramientas son el Valor Presente Neto (VPN), Tasa Interna de Retorno (TIR), rendimiento sobre la inversión, porcentaje VPN/Inversión, periodo de recuperación del capital y el Análisis de Sensibilidad. Se empleará como herramienta para la evaluación financiera una hoja de calculo denominada Excel de Microsoft.

6.4.1.- Método del Valor Presente Neto (VPN).

El valor presente neto (VPN) es la diferencia positiva o negativa entre los ingresos actualizados y los gastos actualizados (incluida como gasto de inversión), utilizando una cierta tasa i de actualización. El VPN es la esencia del análisis financiero en proyectos inmobiliarios por tener periodos de recuperación largos y depender de factores que pueden afectar la economía y estabilidad de un país, siendo la inflación la variable más importante. El tiempo se vuelve dinero cuando los intereses de lo invertido o del crédito se acumulan. El tiempo va a modificar el valor del dinero. Cualquier cantidad al ser pagada o cobrada en el futuro vale menos que la misma cantidad cobrada o recibida en el presente. Por tal motivo, una cantidad de dinero que se deposita o se pide prestada hoy, gana intereses y crece hasta llegar a la cantidad a ser pagada en el futuro, a este proceso se le llama capitalización del dinero, el ejemplo más claro es el concepto del interés compuesto, el cual se calcula sobre el saldo del periodo sumando previamente el interés generado, en otras palabras, el interés se capitaliza.

En el concepto del valor presente se realiza el mismo procedimiento pero de forma inversa, es decir, de una cantidad futura se obtenendrá la cantidad presente a través de un proceso de descuento o descapitalización. La elección de la tasa de descuento para el cálculo del VPN depende de consideraciones económicas sobre las tasas de interés y de descuento del mercado. El ILPES recomienda que la tasa de descuento a utilizar es la que se obtiene a través de operaciones de crédito, mas un porcentaje de riesgo.

En este proyecto, el parámetro para medir el costo del capital propio será el promedio de las tasas de interés pasivas de los seis principales bancos comerciales y universales que para el mes de marzo del 2006 estuvo ubicada en un 10,07%. A este valor se le sumarán 2,93 puntos porcentuales por concepto de riesgo. Este porcentaje se fija debido a que la inversión inmobiliaria se considera dentro de la categoría de bajo riesgo establecida por el ILPES, siendo este rango de 13% a 17% de acuerdo al cuadro 29, siendo entonces la tasa de descuento “i” para obtener el valor presente neto de este proyecto un 13% anual.

Cuadro 29: Valores de la Tasa Mínima Aceptable (TMA)

Categoría de riesgo	Valores de la TMA
Alta	25-30%
Media	18-24%
Baja	13-17%

Fuente: ILPES (1992)

Como resultado del cálculo del Valor Presente Neto se obtiene la cantidad de Bs. 539.802.419,27, lo cual indica por ser una cantidad positiva, que el proyecto puede dar una tasa mayor a la establecida, es decir, los inversionistas lograrán obtener un rendimiento del 13% anual, mas una cantidad adicional al final del periodo establecido para el proyecto. La obtención de la tasa de descuento ajustada, se realiza a través del cálculo de la Tasa Interna de Retorno “TIR”.

6.4.2.- Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR).

La Tasa Interna de Retorno “TIR” es la segunda herramienta básica esencial de la evaluación financiera de un proyecto, que se obtiene posterior al cálculo del Valor Presente Neto. Esta tasa de descuento reduce dicho valor a cero. Para obtener la Tasa Interna de Retorno se emplea un continuo procedimiento de ensayo y error hasta encontrar la tasa de descuento que iguale el Valor Presente Neto a cero o lo más cercano a cero.

Como resultado de calcular la Tasa Interna de Retorno (TIR) se puede observar que el Valor Presente Neto tiende a cero si se aplica una tasa de descuento del 42,80% anual, lo que significa que esta es la tasa real que el proyecto ofrece a los inversionistas, siempre y cuando se cumplan las variables de tiempo y costo establecidos en el proyecto.

6.4.3.- Rendimiento sobre la inversión.

El rendimiento sobre la inversión muestra la ventaja que obtendrá el capital a invertir respecto de la utilidad pronosticada del proyecto.

Capital de inversión = Bs. 292.732.000,oo

Utilidad de la inversión = Bs. 646.870.824,66

Rendimiento sobre la inversión = 2.21

Esto quiere decir que por cada bolívar que se invierte en el proyecto se va a recuperar el bolívar invertido más Bs. 2,21.

6.4.4.- Porcentaje VPN/Inversión.

El método del VPN es poco operativo, ya que no mide la rentabilidad obtenida por cada bolívar invertido. El porcentaje VPN/Inversión mide la rentabilidad que se obtiene por cada bolívar invertido, con lo que soluciona la limitación que se ha señalado en el método VAN.

Ratio = VPN/Inversión = 184%

Por lo tanto, se obtiene una rentabilidad del 184% (es decir, 1,84 bolívares de VPN por cada bolívar invertido).

6.4.5.- Periodo de recuperación de capital.

Como se muestra en el flujo de efectivo la aportación de capital de Bs. 292.732.000,oo se realiza al principio del proyecto en el mes No. 1 y se recupera al final del periodo en el mes No. 12, con una utilidad neta generada de Bs. 646.870.824,66. En este proyecto se considera que el tiempo de recuperación del capital será de un periodo de 12 meses a partir de la inversión inicial.

6.4.5.- Análisis de Sensibilidad.

Mediante el análisis de sensibilidad se puede observar como se comportan los resultados operativos de un proyecto al modificar una o más variables involucradas. El procedimiento consiste en identificar las variables con mayor vulnerabilidad en el desarrollo del proyecto posteriormente se modifican sus valores con el objeto de crear uno o varios escenarios pesimistas y finalmente se recalculan todos los datos para poder compararlos entre si.

Este análisis permite observar que tan drásticos serán los resultados de un proyecto si se modifican variables como tiempo, costos o ambas, y se evaluará la importancia relativa de las mismas, realizando estimaciones del futuro que permitirán prevenir y tomar decisiones adecuadas.

Con el objeto de realizar un adecuado análisis de sensibilidad del proyecto de inversión, con base a la información y experiencia obtenidas de proyectos similares, se determinó que los factores que requieren de especial atención es el cumplimiento de las aportaciones por parte del Estado o en una modificación del índice de inflación estimado para el año 2006 que de acuerdo al Gobierno Central estará ubicado alrededor del 10%, que al sufrir un atraso en las aportaciones producto de los tramites burocráticos o en un incremento del índice de inflación, se van a producir una serie de efectos que van desde el aumento del periodo de planeación de proyecto, y por lo tanto en un aumento de los gastos fijos, aumento de intereses por financiamiento, modificación de los calendarios de urbanización y edificación y como consecuencia de lo anterior en una disminución de la utilidad.

6.4.5.1.- Análisis de Sensibilidad: Incremento de los tiempos de ejecución del Proyecto por atraso en los aportes de BANAVIH.

El primer análisis corresponde en un atraso de seis meses en la entrega de los aportes por parte de BANAVIH. Esto ocasiona un incremento en los intereses a pagar de Bs. 83.234.443,15. El incremento en la ejecución del proyecto en seis meses modifica la ganancia en un 37% estando la misma en el orden de los Bs. 409.562.056,85 (ver anexo 1).

Como resultado del cálculo del Valor Presente Neto (VPN) utilizando la misma tasa de descuento del 13%, para una ejecución de 18 meses, se obtiene la cantidad de Bs. 345.737.444,54, que equivale a un 35,95% menos con respecto a un proyecto con un tiempo de ejecución de 12 meses y al ser una cantidad positiva, indica que el proyecto continua ofreciendo una tasa mayor a la establecida por lo que de igual forma se debe ajustar mediante el calculo del TIR.

El resultado que se obtiene en el cálculo de la nueva tasa interna de retorno es de 16,8% en contraposición del 40,35% que la del proyecto de 12 meses. Sin embargo, el proyecto sigue siendo rentable el estar todavía por encima de la tasa de inflación anualizada y esperada de un 10% y por encima del promedio de las tasas de interés pasiva de los primeros seis principales banco universales considerados por el Banco Central de Venezuela.

Con respecto a la inversión se observan los siguientes cambios:

Capital de inversión = Bs. 292.732.000,oo

Utilidad de la inversión = Bs. 409.562.056,85

Rendimiento sobre la inversión = 1,40

Esto quiere decir que por cada bolívar que se invierte en el proyecto se va a recuperar el bolívar invertido mas Bs. 1,40, que comparándolo contra los 2,21 que se obtuvieron en el proyecto con tiempo de ejecución de 12 meses, refleja una diferencia de Bs. 0,81, situación que no es suficiente para restarle interés al promotor inmobiliario.

En el caso del porcentaje VPN/Inversión tenemos que:

Ratio = VPN/Inversión = 118%

Por lo tanto, se obtiene una rentabilidad del 118% (es decir, 1,18 bolívares de VPN por cada bolívar invertido) en contraposición de los 184% obtenido para el proyecto de 12 meses. Esta cifra sigue siendo atractiva para ejecutar el proyecto.

6.5.- Conclusiones del Estudio Económico - Financiero.

Los resultados del estudio de sensibilidad indican que se deberá poner especial atención y cuidado en que se cumplan los periodos de aportaciones por parte del Estado, ya que por ser un proyecto soportado en su mayoría por deuda, requiere de una rápida capitalización, que permita que el costo por financiamiento se reduzca y se eleven las utilidades

Los índices indican que el proyecto es rentable si se ejecuta en un lapso de 12 a 18 meses. El análisis arroja un coeficiente de rentabilidad que está en el orden del 184% en un periodo de 12 meses y de 118% para un periodo de 18 meses. La TIR es de 42,80 y de 16,8% para los periodos de 12 y 18 meses respectivamente, ambas tasas están por encima de la tasa esperada comparada con una inversión standard bancaria(el promedio de los seis principales bancos el país, 10,7% y el índice inflacionario estimado del 10%), y el VPN es positivo y mayor que cero, lo cual indica factibilidad en la implementación del proyecto y posibilidad de retorno de la inversión en corto tiempo.