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Siedlungsentwicklung Der Anteil der Siedlungs- und Verkehrsflächen hat sich seit Beginn der 50er Jahre auf bundesweit über 11 % nahezu verdoppelt. Die weitere Flächenanspruchnahme ist besonders durch die Zunahme von Verkehrsflächen, durch höhere Standortansprüche der gewerblichen Wirtschaft und nicht zuletzt durch die Nachfrage nach Wohnbauland gekennzeichnet. Die BfLR-Wohnungsprognose rechnet unter Status-quo-Annahmen mit einer anhaltend hohen Neubautätigkeit von 6,4 Mio. Wohnungen bis 2010, was auf einen außenwanderungsbedingt hohen Zuwachs an Haushalten mit zusätzlich 3,8 Mio. Haushalten zurückgeführt wird. Insbesondere die wohnungspolitisch geförderte Wohneigentumsbildung steigert den Flächenverbrauch für Wohnzwecke. Die Zunahme der Wohnflächennutzung pro Kopf auf 38 m 2 hat ihre Hauptursachen in der Verkleinerung der Haushalte und in der überdurchschnittlichen Wohnflächennutzung in Einfamilienhäusern. Die Prognose für die Wohnbaulandnachfrage beläuft sich von 1991 bis 2010 auf insgesamt 370 000 ha, also rund 51 ha Bruttobauland täglich. Einer nachhaltig orientierte Stadtentwicklungspolitik hat dieser erwartungsgemäß hohen Baulandnachfrage durch eine Verstärkung der Innenentwicklung zu begegnen, also vorrangig die Reserven im Bestand zu aktivieren und durch eine intelligente Kombination unterschiedlicher Strategien die weitere Bebauung neuer Flächen einzugrenzen.
Wiedernutzung von städtebaulichen Brachen und leerstehenden GebäudenFür eine nachhaltige Entwicklung hat die Wiedernutzung städtebaulicher Brachen und leerstehender Gebäude höchste Priorität. Ein wichtiger Beitrag, den die Kommunen für eine nachhaltige Entwicklung leisten können, besteht in der Steuerung der Wiedernutzung leerstehender Gebäude bzw. brachliegender Grundstücke. Dadurch werden der generelle Flächenverbrauch reduziert und zusätzlich verfügbare Flächenreserven geschaffen. Im Zuge des Strukturwandels treten Brachflächen vor allem in den altindustrialisierten Räumen durch Aufgabe oder Verlagerung von Gewerbebetrieben oder durch Abbau oder Umbau von Verkehrsanlagen auf. Aber auch durch die zivile Umnutzung von Militärbrachen lassen sich große Flächenpotentiale erschließen und damit unerwartete Entwicklungschancen nutzen. In den neuen Ländern sind durch Schließung alter Produktionsbetriebe zahlreiche Industrie- und Gewerbebrachen entstanden. Ansätze zur Wiedernutzung scheitern häufig daran, daß das Bauen auf der "grünen Wiese" für den Investor unkomplizierter erscheint als der Umbau bestehender Gebäude. Auch das Risiko von Altlasten und Umweltauflagen in bestehenden Ortsteilen erschweren die Wiedernutzung. Eine aktuelle Städteumfrage der BfLR kommt zu dem Ergebnis, daß fast 30 % des Wohnbaulandbedarfes und 125 % des Gewerbebaulandbedarfes auf vorhandenen Brachflächen abgedeckt werden könnten. Es bedarf also gezielter Strategien, um städtebauliche Brachen und leerstehende Gebäude wieder einer Folgenutzung zuzuführen. Dies hat unter umwelt- und stadtentwicklungspolitischen Gesichtspunkten zu erfolgen, denn auf städtebaulichen Brachen können sich zwischenzeitlich wertvolle ökologische "Nutzungen" ergeben haben und auch langfristig sind Reserveflächen für zukünftige Innenentwicklungen vorzuhalten.
Ehemals genutzte Bahnflächen Die Privatisierung der Deutschen Bundesbahn, die sowohl mit technischen als auch organisatorischen Innovationen verbunden war, führte im Laufe der letzten Jahre dazu, daß ein großes Kontingent an ehemals genutzten Bahnflächen als nicht mehr betriebsnotwendig angesehen wird. Seitdem werden diese Flächen von der Bahn offensiv am Markt angeboten. Derartig ungenutzte und brachgefallene Flächen gehören teilweise zum Immobilienvermögen der Deutschen Bahngruppe und sollen in den nächsten Jahren durch den Geschäftsbesorger DB Immobiliengesellschaft mbH vermarktet werden. Ein anderer Teil ist dem Bundeseisenbahnvermögen (BEV) zugeordnet, weil dieses Portfolio zur Kompensierung der Altschulden der Deutschen Bundesbahn beim Bund genutzt werden soll. Zunächst wurde die Vermarktung durch die Bahntochter Eisenbahnimmobilienmanagement Gesellschaft (EIM) übernommen. Ende des letzten Jahres wurde die Vivico Management GmbH, eine hundertprozentige Tochter des Bundes, gegründet, die den Aufgabenbereich der EIM übernommen hat, jedoch mit dem Schwerpunkt der Projektentwicklung von Bahnflächen. Diese Entwicklung sollte als Chance für die Stadtentwicklung verstanden werden. Sie ist eine Perspektive für die Stadtverwaltungen, für die potentielle Investoren gewonnen werden können. In erster Linie wurden dabei zunächst die Erfolg versprechensten Flächen entwickelt. Dabei handelt es sich um die Standorte mit besonders guter Lage, einem günstigem Zuschnitt sowie geringen Belastungen durch die ehemalige Nutzung (v.a. Altlasten). Flächen, die diesen Kriterien nicht entsprechen, sind daher oftmals keiner neuen Nutzung zuzuführen. Vielfach können diese Flächentypen auch nur unter einem hohen Einsatz öffentlicher Fördermittel, einem großen Zeitbudget oder nur im Zusammenhang mit angrenzenden Flächen entwickelt werden. Problematische Eigenschaften von Bahnflächen :
Im Rahmen einer Bahnflächenentwicklung gilt es somit eine Vielzahl von Problemen zu bewältigen. |
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