Einfach nicht klein zu kriegen
Trotz vieler Versuche - an der Grunderwerbsteuer gibt's nichts zu rütteln. Doch clevere Immobilien-Käufer können die Abgabe drücken.
Das Papier wirkte schmuddelig grau, die Sprache war barsch und die Forderung heftig: "21735 Mark, zahlbar innerhalb von zehn Tagen". Die ultimative Aufforderung trieb Carsten Simon die Zornesröte ins Gesicht. Eine Summe, die er bei der Kalkulation seiner schicken Eigentumswohnung schlicht nicht berücksichtigt hatte. Wie ihm ergeht es jährlich Hunderttausenden von Bauherren, wenn das Finanzamt zur
Kasse bittet. Ohne jegliche Gegenleistung läßt sich der Fiskus mit exakt 3,5 Prozent vom Kaufpreis alimentieren.
Eine Menge Geld. Durchweg fünfstellige Beträge müssen Immobilienerwerber dem Staat zahlen. Früher begnügte sich der Fiskus mit zwei Prozent. Weil die Beinahe-Verdopplung mittlerweile jedoch arg ins Geld geht, kämpfen Immobilien-Fans immer häufiger gegen die Zwangsabgabe.
Unterstützung kam aus einer ziemlich unerwarteten Ecke. Im September 1997 präsentierte das Finanzgericht Niedersachsen dem Bundesverfassungsgericht die Frage, ob die Grunderwerbsteuer zumindest beim Kauf selbstgenutzten Wohneigentums "verfassungsrechtlich geboten" sei.
Nach doppeltem Fiasko machte das Niedersächsische Finanzgericht im September 1998 einen erneuten Anlauf. Jetzt versuchten die Hannoveraner, ein "einheitliches Rechtsgeschäft" in seine zwei Bestandteile zu zerlegen. Erneut mit der Absicht, die Grunderwerbsteuer, wenn nicht zu kippen, dann doch zu begrenzen.
Hintergrund: Wer etwa von einem Bauträger ein zunächst nacktes Grundstück erwirbt und es anschließend auch von diesem bebauen läßt, muß für beides Grunderwerbsteuer zahlen, obwohl der Käufer zunächst nichts anderes als Brachland erworben hat.
Doch auch diesen Vorstoß hat mittlerweile der Bundesfinanzhof kassiert (Az. R 17 /99). Bei solchen "einheitlichen Rechtsgeschäften" sei kein Split möglich. Außerdem sei beim Kauf bereits klar, daß später gebaut werde.
Bessere Chancen haben da schon Käufer von Gebraucht-Immobilien. Sobald nämlich etwa ein Eigenheim mit Inventar übernommen wird, darf dessen Gegenwert vom Kaufpreis abgezogen werden. Somit verlangt der Fiskus für Einbauküche, Gartenmöbel und -geräte keine Grunderwerbsteuer. Schon vor Jahren hatte die Finanzverwaltung eine "Nicht-Aufgriffsgrenze" von 15 Prozent des Kaufpreises gezogen. Dieser Gegenwert wird in der Regel ohne große Kontrolle von Finanzämtern akzeptiert.
Weitere Spar-Chance: Sonstige Leistungen. Übernimmt der Käufer die Übergabekosten sowie die Gebühren für
die Löschung von Hypotheken im Grundbuch, zählen auch diese Ausgaben zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Ausnahme: Sobald die Kosten unter 5000 Mark liegen, verzichtet die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen auf die Erhebung der anteiligen Kaufabgabe (Erlaß LMFi/NW Az. S 4521-3 VA 2).
Immer noch nicht entschieden ist hingegen eine schon ältere Bundesratsinitiative der nordrhein-westälischen Grünen. Der von ihnen geforderte "Planungswertausgleich" würde den Immobilienerwerb deutlich verteuern.
Zum Glück gibt das Bundesbauministerium diesem Vorhaben keine große Chance. Aber die Alternative dürfte kaum weniger kosten, denn auch ohne die neue Steuer könnten die Kommunen zu mehr Geld kommen - beispielsweise indem die Besitzer von im Wert gestiegenen Grundstücken an den Erschließungskosten beteiligt würden. Dies würde Grundstückskäufer zunächst weniger schockieren.
Weitere Informationen:
Altersvorsorge mit Immobilien
Grunderwerbssteuerersparnis
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