Pour présenter brièvement les modes de financement des investissements dans la politique du logement en Wallonie, et spécialement les investissements des sociétés de logement de service public, il faut rappeler l’évolution qui s’est fait jour.

1. La réforme de 1990

1.1. La réforme entreprise en 1990 a succédé au " plan de sauvegarde du logement social " lancé en 1987.

Depuis 1983 en effet, la construction de logements sociaux locatifs ne constituait plus un volet significatif de la politique du logement. Dans le cadre de la régionalisation de cette politique, les comptes furent faits entre l’Etat et les Régions, menant à chiffrer les " charges du passé " et à créer le Fonds d’amortissement des emprunts du logement social (FADELS).

L’ampleur de la dette, mise à charge de la Région wallonne, d’une part, et, d’autre part, les décisions de réorientation des moyens budgétaires en 1983-1985 vers la prime à la réhabilitation firent que les crédits attribués aux sociétés agréées se réduisirent.

 

1.2. Les décideurs politiques voulurent assainir la situation financière des sociétés agréées.

Le " plan de sauvegarde du logement social " fut alors axé sur deux mouvements :

- apporter une aide aux sociétés dans leurs recettes :

allocations de solidarité, dotations budgétaires pour l’assainissement ;
amélioration des recettes locatives : réforme du calcul des loyers ;

- redressement interne :

mesures internes des plans d’assainissement pour les sociétés les plus déficitaires ;
indicateurs de gestion et suivi pour toutes les sociétés.

1.3. Dans le même plan de sauvegarde, il avait été convenu de réformer le mode de financement des programmes d’investissements des sociétés, le mode en vigueur à l’époque conduisant les sociétés agréées à un déficit.

1.4. Enfin, dans la réflexion qui s’engageait, un nouveau concept se fit jour : " l’optimisation ".

Optimisation des moyens budgétaires, ou comment, dans la rareté relative des crédits budgétaires (surtout en 1989-1990) consacrés à l’offre de nouveaux logements, " faire plus " …

L’on ne pouvait recommencer à débudgétiser au moment où l’on voulait relancer l’offre de logements sociaux.

Seule la prime à la construction était encore débudgétisée.

Comment alors combiner, dans l’intervention publique, la nécessité de consacrer des moyens plus importants à l’investissement, la prise en compte de la montée des prix de revient à la construction, l’intégration des taux du marché, la réduction ou la stagnation des revenus ou du pouvoir d’achat des bénéficiaires, des logements à mettre en location (ou des prêts hypothécaires à offrir à des taux plus sociaux que ceux du marché) ?

La décision fut prise en combinant deux types de paramètres :

- une intervention de la Région

- une responsabilisation des organismes chargés de répartir les crédits, à savoir la Société wallonne du logement (dans l’offre de logements ou dans la rénovation du patrimoine existant des sociétés agréées et dans l’octroi de prêts hypothécaires) et le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (dans l’octroi de prêt hypothécaires et dans son action d’aide locative, soit de réhabilitation de bâtiments à mettre en location).

1.5. Avant de décrire le mécanisme mis en place, un bref rappel du système des " avances remboursables " s’impose.

1.6. Techniques de financement appliquées à la construction et à la rénovation.

Jusqu'alors, le financement des activités immobilières était opéré de deux manières :

- par crédits d'emprunt ;
- par crédits budgétaires depuis 1984.

1.6.1. Financement par crédits d'emprunt.

Ce système préfinance les investissements au moyen d'un appel au marché des capitaux.

Il comporte quatre partenaires :

- le Pouvoir Public, l’Etat, puis la Région (garant) ;

- l'organisme emprunteur (l'ex-Société nationale du Logement)

- la société agréée (investisseur) ;

- la banque (prêteur).

Les flux financiers sont les suivants :

- La Société Nationale du Logement emprunte le capital nécessaire auprès de la banque.

- La Société Nationale du Logement avance le capital à la société agréée, laquelle lui reverse une annuité de 3,26 % en 66 ans.

- La Société Nationale du Logement sert les intérêts et les amortissements à la banque (par exemple en 10 ans). La Société Nationale du Logement consacre à ce service financier sa quote-part, c'est-à-dire l'annuité reçue de la société agréée diminuée du chargement nécessaire au fonctionnement de la Société Nationale du Logement 0,15 %, soit 3,11 %.

- L'Etat ou la Région pendant la seule durée de l'emprunt bancaire apporte à la Société Nationale du Logement la différence entre la quote-part de cette dernière et les sommes dues à la banque.

Après le terme de l'emprunt bancaire, la Région continue à recevoir (pendant 56 ans si la durée de l'emprunt était de 10 ans) l'annuité de 3,11 % du capital initial.

La répartition des charges régionales sur la durée de l'emprunt (par exemple 10 ans) dépend du type de remboursement de celui-ci.

1.6.2. Financement par crédits budgétaires ou avances remboursables.

Dans ce cas, la région et la banque sont confondues.

La Région finance - par apport direct du capital nécessaire (sur la durée du chantier) - les investissements.

Les obligations de la société agréée, à savoir remboursement par 66 annuités de 3,26 % sont identiques au système de crédits d'emprunts.

L'annuité de la société agréée transite par la Société Nationale du Logement ou actuellement par la Société wallonne du logement qui prélève un chargement et reverse les 3,11 % restants à la Région, laquelle reçoit en recette 66 annuités de 3,11 % du capital initial.

Dans ce système, la mise initiale est très importante, car elle n'est répartie que sur 2-3 ans.

 

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