Les modes de financement

Des programmes d'investissement sont financés par des crédits budgétaires ( dotation partielle en capital ) : construction de logements neufs ou acquisitions-rénovations. D'autres opérations immobilières bénéficient de subventions de la région wallonne (complétées par des prêts de la SWL).

La construction de logements destinés à la vente est préfinancée par la SWL.

1.1. Programmes financés par dotation partielle en capital

Il s’agit des programmes que la Société  Wallonne du Logement finance pour partie grâce à une dotation en capital qu’elle reçoit de la Région, ou d’une autre personne morale du secteur public, et pour partie par un emprunt qu’elle contracte sur le marché des capitaux.

a) Programmes de nouveaux investissements

Il s’agit de programmes triennaux, élaborés dans le cadre de "l'ancrage communal".

La liste des projets retenus est analysée par la SWL et la DGATLP.

Cette liste constitue le projet de programme d'investissements, soumis à l'approbation du Ministre du Logement. Le Ministre détermine les priorités d'investissements, en fonction du contrat de gestion.

Le programme est approuvé par le Ministre sur la base des crédits budgétaires inscrits au Budget régional.

La SWL notifie ce programme à chaque société agréée.

La Société  Wallonne du Logement accorde aux sociétés agréées reprises dans ces programmes, des prêts en 30 ans, remboursables, par annuités en progression géométrique, avec un taux d’intérêt de 0 % et à concurrence de 100 à 140 % des avances, en fonction de la capacité financière de la société agréée.

L’ouverture de crédit est gratuite pendant les deux premières années. La première annuité prend cours le 1er janvier de la deuxième année suivant l’ouverture de crédit. Le premier remboursement est effectué à la fin de la deuxième année suivant l’ouverture de crédit.

Les conditions du remboursement du prêt consenti sont déterminées en fonction de la situation financière de chaque société agréée. De plus, en fonction de la situation de sa trésorerie, chaque société concernée pourra être invitée à participer au financement du projet retenu, à concurrence d’un maximum de 10 %.

b. Programmes de rénovation, d’amélioration et d’entretien du patrimoine

Il a été décidé de rapprocher la durée des prêts de la durabilité des ouvrages financés.

Deux durées de prêts sont prévues :

· 25 ans pour les opérations de rénovation lourde ;

· 15 ans pour les opérations de rénovation légère ;

Comme pour les nouveaux logements, il est prévu une mobilisation de fonds propres en fonction de la situation de trésorerie des sociétés concernées. Ces mises de fonds propres varient entre 0 % et 10 % pour les prêts en 25 ans, et entre 0 % et 20 % pour les prêt en 15 ans.

Le montant du remboursement n’est pas modulé en fonction de la santé financière des sociétés. Cependant, pour les rénovations, un taux annuel d’intérêt de 2,5 % est réintroduit.

Ce dernier point a pour objectif de permettre, à dotation égale, la réalisation d’un programme plus important.

Le remboursement des prêts consentis se fera de la façon suivante :

· prêts en 25 ans : annuités constantes;

taux de remboursement de 100 % ;

· prêts en 15 et 5 ans : annuités constantes ; taux de remboursement de 100 %.

Les programmes de rénovation, amélioration et entretien du patrimoine sont élaborés sur base d’une enquête que les sociétés doivent compléter annuellement pour le 1er octobre précédant l’année couverte par le programme. Comme les programmes de nouveaux investissements, ils sont assortis d’une clause de péremption de 2 ans.

1.2. Subventions.

	Article du Code	Taux de base	Taux majoré
Logement de transit	56	90%	100%
Logement d'insertion	57	90%	100%
Logement social	54	75%	90%
Logement moyen	58	35%	45%
Acquisition de terrain	59	non défini	non défini

 

1.2.1 Article 54 du Code du logement

En application de l’article 54 du Code du Logement, la Région Wallonne octroie aux sociétés agréées une subvention en vue de la transformation, de l’amélioration ou de la démolition d’ensembles d’immeubles dans le but de créer du logement social.

La subvention s'élève à 75% du coût des travaux et de l'acquisition.

Le montant de l’acquisition, correspondant à l’estimation du Comité d'Acquisition (Administration de la TVA, Enregistrement et Domaines) peut être subventionné par la Région, si le bien est acquis depuis moins d'un an à dater de la demande de subvention pour les travaux de rénovation. Dans le cas, où la société a des problèmes de trésorerie, la Société wallonne du logement peut lui octroyer un prêt pour compléter le financement de l'opération.

Le montant définitif de la subvention accordée est fixé par la SWL à l'approbation du résultat de l’ouverture des soumissions des travaux .

A dater de cette notification, la fin des travaux doit intervenir dans un délai de 2 ans pour les travaux de transformation ou d’amélioration.

Le Ministre liquide à la Société wallonne du logement les subventions à charge pour elle de les comptabiliser sur un compte spécial et de les verser aux sociétés bénéficiaires.

La liquidation de la subvention s’effectue selon les déclarations de créances mensuelles introduites par la SWL.

1.2.2. Programmes de création de logements moyens

Définition d’un logement moyen   : Il s’agit d’une maison ou appartement aménagé pour l’habitation d’un ménage, en ce compris le jardin, les dépendances, le garage en faisant partie, dont le prix de revient total est de 4.500.000 francs, non compris l’acquisition du terrain.

 

Calcul de la subvention :

La subvention s’élève à 35 % du prix de revient estimé de l’opération. Le financement complémentaire est accordé à la société par la Société wallonne du logement, par son intermédiaire, ou est approuvé par elle.

Procédure :

La société introduit directement sa demande auprès de la Société Wallonne du Logement. Ces programmes sont assortis d’une clause de péremption de deux ans à dater de l'approbation du résultat d'adjudication.

1.2.3. Logements de transit et d'insertion

Ces logements sont destinés à des personnes en état de précarité (insertion) ou à des ménages privés de logements pour des motifs de force majeure (transit).

L'aide est accordée à la société de logement de service public qui réhabilite ou restructure un bâtiment améliorable. Le logement doit garder sa nouvelle fonction de logement de transit ou d'insertion durant neuf ans au moins. 

La mise à disposition de ce type de logement doit être complétée par un accompagnement social des occupants.

1.3. Programmes ZIP

Il s’agit d’une dotation à fonds perdus destinée au financement des travaux de rénovation de logements sociaux implantés dans les zones d’initiative privilégiée
(type 4) et autres noyaux d’habitat.

Les travaux à entreprendre sont réalisés en y associant les habitants du quartier d’habitations ou les candidats-locataires en vue de leur insertion professionnelle et sociale. A cette fin, une convention est passée par les sociétés agréées, soit avec des associations de formation professionnelle et d’insertion sociale, soit avec les habitants du quartier eux-mêmes.

La subvention est liquidée en trois tranches, sur un compte spécifique de la Société wallonne du logement à charge pour elle de les reverser aux sociétés agréées en temps utile. La première tranche est liquidée à titre prévisionnel, les deux suivantes sur base de justificatif à fournir par la Société wallonne du logement.

Le délai de validité de la subvention est de deux ans à dater de la liquidation de la première tranche à la Société wallonne du logement.

 

1.4. Travaux sur fonds propres des sociétés agréées

L’enquête que les sociétés doivent compléter et renvoyer avant le 1er octobre donne naissance pour chaque société agréée à un plan annuel de travaux sur fonds propres, équivalent à 20% des recettes locatives théoriques nettes.

Ces plans sont soumis à l’approbation du Conseil d'Administration de la Société wallonne du logement .

Outre ces travaux d’amélioration, rénovation ou entretien de leur patrimoine, les sociétés agréées peuvent investir pour acquérir des terrains, ou construire, ou rénover des logements.

Toute opération d’investissement sur fonds propres des sociétés doit préalablement faire l’objet d’une demande de principe au Conseil d'Administration de la Société wallonne du logement.

 

1.5. Avances sur fonds propres S.R.W.L.(règlement des avances spéciales)

Des prêts sont accordés aux sociétés agréées au moyen de la trésorerie de la Société wallonne du logement ou des emprunts qu'elle contracte.

L’octroi de tels prêts doit permettre à une société agréée de saisir une opportunité, dont l’urgence est peu compatible avec les délais d’élaboration et d’approbation des programmes d’investissement subsidiés. Ces prêts s’adressent uniquement aux sociétés agréées qui ne disposent pas des liquidités nécessaires, sans pour autant être réservés exclusivement aux sociétés sous plan d’assainissement.

Les acquisitions de terrains dans des zones d’habitat, l’acquisition ou la rénovation d’immeubles, l’acquisition de droits réels, l’acquisition d’habitations insalubres ou améliorables ainsi que toute autre opération à l’appréciation du Conseil d'Administration pourront faire l’objet d’un tel prêt.

 

1.6. Programme de création de logements destinés à la vente (chantiers groupés).

Procédure

Sur demande de la Société wallonne du logement, les sociétés sont invitées à faire connaître leur besoin en logements destinés à la vente et ce après une étude de marché.

Conditions du financement

Le montant du chantier est préfinancé par la Société wallonne du logement.

Actuellement, l’avance sur ces chantiers est remboursée par les sociétés au taux de 4 %.

Le financement est transformé en prêt à l’acquéreur, et le remboursement est effectué en 25 ou 30 ans. Le montant du taux d’intérêt est défini suivant les revenus des acquéreurs.

 

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