Début de l'article

2. Nouvelle technique de financement.

2.1. Dans un premier temps, un système appelé " financement alternatif " fut décidé par le Ministre LUTGEN en 1990.

Les logements sociaux destinés à la location sont réservés en priorité aux personnes disposant de revenus peu élevés. Les loyers demandés ne peuvent couvrir le coût réel de l'investissement et du maintien en état du patrimoine. La Région doit donc intervenir, quel que soit le système de financement pratiqué, pour subsidier cette opération.

On aura en mémoire, de plus, les aides que la Région doit apporter au secteur locatif (allocations de solidarité, plans d'assainissement) pour assurer sa sauvegarde.

Le système nouveau de financement conjugue :

- l'utilisation de capitaux levés sur le marché ;

- l'intervention de la Région dans le remboursement de l'emprunt et dans la couverture de certaines charges.

Cette intervention est donc égale, pour une première partie, aux charges annuelles de remboursement de l'emprunt, diminuées des recettes locatives perçues par les sociétés.

Par ailleurs, la couverture de certains frais pourrait être assurée pendant la durée de remboursement, afin d'éviter des déficits de gestion.

Il s'agit des charges d'exploitation des logements à construire, telles que :

- les rémunérations, charges sociales et pensions du personnel administratif, technique et social, non imputées aux locataires ;

- les frais administratifs non imputables aux locataires, l'assurance-incendie, le précompte immobilier ;

- la provision pour gros entretien.

Par l'intervention dans la constitution de cette provision, la Région ne devrait plus intervenir par d'autres subsides pour aider les sociétés à effectuer le gros entretien.

L'intervention de la Région devrait être calculée, pour la seconde partie, en tenant compte de ces charges d'exploitation.

2.1.1. Une étude a été commandée à ISIS CONSULT (Initiative Support for Industry and Service), à l'effet d'estimer les incidences économiques de ce nouveau mode de financement pour le secteur locatif social.

2.1.2. Les objectifs de cette étude

Cette étude portait :

- sur l'implication budgétaire à long terme de ce nouveau mode de financement ;

- sur son impact pour l'équilibre financier des sociétés qui en seraient bénéficiaires.

2.1.3. Des projets concrets ayant été remis par certaines sociétés, cette étude en a analysé les données et hypothèses, d'une part, et, d'autre part, il a été procédé à des simulations sur des projets théoriques moyens qui tiennent compte des valeurs des indicateurs de gestion publiés dans le cadre des plans d'assainissement des sociétés.

2.1.4. Le nouveau mode d'intervention publique poursuivait un double objectif :

- réduire la période de financement, laquelle s'étend actuellement sur 66 ans, même pour les travaux de rénovation et de réparations auxquels il faut procéder avant le terme de l'intervention relative à la construction initiale ;

- diminuer l'incertitude quant aux incidences budgétaires à long terme de cette procédure.

Dans le mode de financement qui était alors en vigueur, le coût de l'intervention publique pouvait être évalué par l'écart entre le taux auquel les pouvoirs publics se finançaient sur les marchés monétaires et le taux d'intérêt appliqué sur l'avance en 66 ans (soit 2,5 %).

Le nouveau mode d'intervention qui allait être mis en œuvre était basé sur une approche fondamentalement différente : il s'agissait de couvrir l'écart entre l'annuité (capital et intérêts) à rembourser aux organismes bancaires auprès desquels les emprunts ont été contractés et les loyers nets susceptibles d'être perçus.

Le loyer net à percevoir est déterminé, dans la formule de l’époque, par le prix de revient actualisé du logement multiplié par le coefficient "chantier" et par le coefficient-revenu moyen des locataires.

En cas d'application d'une nouvelle formule de calcul des loyers, les résultats de celle-ci devraient, bien entendu, être imputés dans les estimations et, dès lors, dans les paramètres de calcul de l'intervention régionale.

On n'a pas tenu compte du taux d'inoccupation du bâtiment de manière à éviter des décomptes complexes et à inciter les sociétés à mener une politique commerciale dynamique.

En ce qui concerne la liquidation de l'aide, deux systèmes ont été imaginés :

- le premier prévoit que les versements publics sont étalés sur l'ensemble de la période de remboursement de l'emprunt ;

- le second consiste en une dotation en capital unique.

Le mécanisme de la dotation a plusieurs implications importantes :

- pour les pouvoirs publics, elle requiert une mobilisation de moyens financiers à court terme très élevée : à titre d'exemple, la construction de 500 logements d'une valeur unitaire moyenne de 2,650 millions de FB demanderait une mise de fonds minimale de 1 milliard de FB ;

- pour ne pas mettre en péril la situation financière des sociétés agréées, elle nécessite une projection la plus réaliste des loyers annuels à percevoir ;

- enfin, elle doit se concevoir en prenant en compte que les emprunts peuvent être assortis de clause de révision quinquennale : si c'est le cas, il convient de prévoir soit des compléments ponctuels (adaptation en fonction de l'évolution des taux), soit des dotations supplémentaires pour risque de taux.

2.1.5. Les simulations ont pris en compte plusieurs hypothèses.

- Coût de la construction :
trois prix de revient ont été retenus :

- 2.054.376 F
- 2.650.000 F
- 3.230.025 F ;

- ces prix de revient ont été actualisés par application d'un taux annuel moyen de 3 % l'an ;

- le mode d'amortissement retenu est l'amortissement linéaire ;

- une dotation de 1 % du prix de revient a été retenue pour le gros entretien et les réparations majeures.

L'étude considère le taux d'intérêt sur le marché et y ajoute le coût de la rémunération des services prestés par la S.W.L. (actuellement, un "taux de chargement" est appliqué) ainsi que les taux créditeurs et débiteurs à appliquer sur les placements et découverts des sociétés.

L'étude prend en compte le système actuel de calcul du loyer social, ainsi que le coefficient-revenu moyen en Wallonie (0,72).

L'étude a, enfin, analysé et inclus les frais à charge de la société, selon les valeurs-seuils des indicateurs de gestion, ainsi que, pour les comptes prévisionnels de gestion, les coefficients structurels de gestion, tels que les délais moyens de paiement, les créances perdues, les dettes fiscales, salariales et sociales.

2.1.6. Conclusions.

Différents avantages résultaient de ce mode d'intervention.

L'intervention publique est limitée à une période de 20 ans au maximum.

Après cette période, le bâtiment est assuré de son entretien pour une nouvelle période, sans intervention régionale.

L'incertitude des incidences budgétaires est réduite.

L'intervention publique incorpore l'aide à l'opération immobilière et l'aide à la politique sociale du logement.

Ce système de financement améliore la situation financière des sociétés qui ne peuvent bénéficier en moyenne de loyers élevés.

Suite de l'article