1.
Tout a-t-il été dit sur le Code du Logement ?
La construction décrétale
est soutenue par des lignes de force.
Lignes droites, elles tracent de nouveaux horizons, elles dessinent
de nouveaux territoires d’action, elles sont dynamiques.
Sans s’arrêter au rôle coordonnateur d’un Code, il
faut ici évoquer les vagues de fond, les mouvements porteurs, les
orientations.
2.
Le Code comprend deux grandes parties :
" les instruments "
et " les acteurs " de la politique
régionale du logement.
2.1. Parmi les instruments,
sont définis les critères de salubrité du logement,
les aides aux acteurs de la politique, comment cibler ou créer des
aides dans les zones d’initiative privilégiée, et comment lutter
contre l’inoccupation des logements.
Le découpage de la matière
est éclairant.
2.1.1. Les assises décrétales
données à certains critères sont non seulement nouvelles mais étaient
nécessaires.
Auparavant, les " critères
d’insalubrité " relevaient d’une circulaire.
Dorénavant, le décret habilite le Gouvernement à les fixer
dans des matières précisées.
Auparavant, la portée des
mesures prises par les pouvoirs locaux était discutée. Dorénavant,
suite à une procédure lancée par l’Administration, relayée par
le Bourgmestre, contrôlable par le Gouvernement, des sanctions pénales
sont applicables.
Auparavant, les critères
de salubrité conditionnaient le bénéfice d’une prime ou d’une
aide aux particuliers.
Dorénavant, les critères minimaux de salubrité des logements
traversent tout le Code, s’appliquent aux personnes physiques,
demandeurs ou pas d’une aide régionale, aux acteurs publics et
privés de la politique du logement.
2.1.2. La rédaction même
du dispositif relatif aux aides est à souligner.
2.1.2.1. Le " menu "
des aides
aux personnes physiques est détaillé.
Le parallélisme opéré entre
les " aides
aux personnes morales autres que les sociétés de logement de service
public " et les " aides
aux sociétés de logement de service public " a
la clarté d’un jardin à la française.
Les acteurs sont reconnus,
selon leurs spécificités. Parmi ces acteurs, le Code ouvre un nouveau
diptyque : les sociétés de logement d’une part, et les autres
personnes morales, le pouvoir local, la régie communale autonome,
un organisme à finalité sociale, d’autre part.
Une distinction est faite
selon les possibilités d’action de ces autres personnes morales :
selon la catégorie d’aide, c'est-à-dire selon le type d’opérations
immobilières à mener, le Code permet à l’un ou à l’autre
d’être subsidié ou non par la Région wallonne.
L’évolution des arrêtés
d’exécution, appliquant parfois des décrets budgétaires, avait
laissé poindre de nombreux régimes différents : les voici classifiés,
tant dans la définition de l’opération immobilière, que dans
l’acteur privilégié.
2.1.2.2. Outre cette classification,
un sort légal est fait à la querelle juridique du " qui
peut quoi " entre le législateur fédéral et le législateur
régional.
Dans les conditions d’octroi
et du calcul des aides, le Gouvernement reçoit l’habilitation
décrétale de déroger au Code civil, pour ce qui est du calcul
du prix du bail ou de la convention d’occupation comme du régime
même de ces contrats. En plus des normes de salubrité, - autre élément
significatif, - le décret a des accents économiques : le Gouvernement
lie les aides à des objectifs de prix de revient maximum des logements
subventionnés et entend faire " tourner " l’argent
régional des subventions dans des délais précis et maximums.
2.1.2.3. Evolution acquise
dans la pratique administrative, les sanctions
financières au non-respect des conditions d’octroi des
aides sont allégées quand le temps passe : les articles 38, 49,
63 et 74 du Code le permettent.
2.1.2.4. La procédure de
demande des aides est contenue dans des délais
préfix et impose la notion de " dossier complet " :
le citoyen est un client respecté.
2.1.2.5. Les arrêtés d’exécution
du Code étant pris et publiés au Moniteur, relevons enfin que la Société
wallonne est reconnue dans son habilitation à prendre des mesures
d’application propres au secteur des sociétés de logement de
service public.
A la différence des arrêtés
visant les aides aux personnes physiques et aux personnes morales
autres que les sociétés de logement de service public, dans les arrêtés
relatifs aux aides que peut octroyer la S.W.L. aux sociétés agréées,
le Gouvernement a laissé le soin à la S.W.L. de déterminer la procédure
pratique quant aux contenus des dossiers et à leur suivi. Il est vrai
qu’en la matière, le contrat de gestion passé entre le Gouvernement
et la S.W.L., les travaux du plan d’action sectoriel menés par
la S.W.L., les sociétés, la D.G.A.T.L.P. et le cabinet du Ministre
de tutelle ont permis de simplifier et d’aligner les procédures.
Il est vrai aussi que la S.W.L. édite et complète régulièrement des
vade-mecum, garantissant une coordination progressive.
2.1.2.6. Le Code organise
le transfert de certaines matières à la S.W.L.
et aux sociétés agréées.
Au fur et à mesure que
se développaient de nouveaux régimes d’aide, des procédures doublées
entre la S.W.L. et la D.G.A.T.L.P. venaient compliquer les dossiers
montés par les sociétés agréées par la S.W.L. (logement moyen et ancien
art. 74), ou des opérations immobilières menées par les sociétés agréées
suivaient des processus propres à la D.G.A.T.L.P.
Lors des travaux du plan
d’action sectoriel relatifs à la simplification des procédures,
- travaux parallèles à l’avant-projet de Code du logement, -
la proposition a été faite au Ministre, qui l’a acceptée, de
distinguer les opérations immobilières conduites par les sociétés
de logement de service public et la S.W.L. des opérations d’autres
personnes morales.
Les sociétés de logement
font preuve d'une expertise confirmée ou bénéficient de l’accompagnement
de la S.W.L., elles appliquent les lois sur les marchés, elles travaillent
dans des délais que leur autonomie ou leur responsabilisation dynamisent :
les articles 64 et 76 précisent que les demandes des sociétés sont
adressées à la S.W.L. seule, qui gérera les enveloppes budgétaires
des crédits y afférents.
2.1.3.
La lutte contre l’inoccupation des logements.
L’acte de prendre
en gestion ou en location un logement inoccupé, suite à une procédure
amiable avec le titulaire de droits réels de ce bien ou par attribution
par le Juge de Paix, constitue-t-il une " réquisition douce " ?
L’expression tant
imagée révèle son origine et sa portée : il n’y va pas de
la réquisition selon la " loi ONKELINX " mais
il s’agit d’une mobilisation organisée du patrimoine inoccupé,
en désignant qui peut agir et selon quelle procédure.
" L’opérateur
immobilier " apparaît dans le paysage juridique :
la province, la commune, le c.p.a.s., la régie communale autonome,
la Société wallonne du logement, la société de logement de service
public, l’agence immobilière sociale ou le Fonds du logement
des familles nombreuses de Wallonie reçoivent une nouvelle mission :
mobiliser ce patrimoine qui ne remplit pas son rôle de logement.
Le logement inoccupé est
défini par le code et précisé dans l’arrêté d’exécution.
La mission est claire.
L’opérateur, dans son territoire géographique d’action,
devra prendre l’initiative.
Les matières ressortissant
au Code Civil sont soumises à la réglementation du Gouvernement :
la gestion ou la location, les normes des logements, les candidats-locataires,
le calcul du prix du loyer, les régimes d’occupation, le contrôle
de la gestion de l’opérateur, les travaux à effectuer par l’opérateur,
le mode de remboursement (par le titulaire de droits réels sur le
logement) du coût des travaux, le mode de calcul et de remboursement
des frais relatifs aux charges d’entretien et à la gestion du
logement, les obligations respectives de l’opérateur et du propriétaire, ...
toutes ces matières peuvent en effet être régies par le Gouvernement
wallon.
A suivre !
2.2. Les
acteurs.
Le Code passe en revue
les acteurs : la Société wallonne du logement, les sociétés de
logement de service public, les sociétés de crédit social, le Fonds
du logement des familles nombreuses de Wallonie, les pouvoirs locaux,
et les organismes à finalité sociale.
2.2.1. Selon les priorités
et les orientations du Code et du contrat de gestion, la
Société wallonne reçoit cinq types de missions : l’agrément
et la tutelle des sociétés de logement de service public, la mise
en œuvre du droit au logement ; l’assistance aux sociétés
de logement de service public, aux pouvoirs locaux et aux régimes
communales autonomes ; l’expérimentation et la recherche ;
un rôle consultatif.
Comme les sociétés agréées,
elle peut participer à la création et à la gestion d’organismes
ou de sociétés mettant en œuvre ou coordonnant la politique régionale
du logement.
Le chapitre consacré à
la S.W.L. contient également le principe des règlements d’accès,
de location, d’occupation, le cas échéant, en dérogation au Code
civil, d’acquisition de logements et de prêts à taux sociaux.
Dans la section des ressources
ou moyens financiers de la S.W.L., on remarquera que, pour les emprunts,
la S.W.L. se voit confirmer son rôle possible d’intermédiaire :
" gérer les emprunts ", levés par la Région ou
d’autres pouvoirs publics tels que les Provinces, partenaires
dans les investissements.
La structure de la S.W.L.
et son fonctionnement sont rappelés, en édictant des incompatibilités
entre certains mandats d’administrateur, de direction ou de charges
de membres du personnel, avec d’autres mandats ou fonctions dans
les sociétés agréées.