Indice
Premessa
Questo sito nasce nel luglio del 2003 dalla constatazione che in Italia gli strumenti finanziari di cui illustro le caratteristiche sono quasi del tutto sconosciuti. Ho pensato dunque di colmare una lacuna e di rendere un servizio a tutti coloro che sono interessati all'income investing, cioè agli investimenti orientati alla produzione di reddito periodico.
Sono fin d'ora grato a chiunque voglia apportare un contributo al miglioramento del sito con segnalazioni, osservazioni, critiche, suggerimenti, ecc. :-)
Cosa sono i REITs torna su 
I REITs sono delle società americane che investono in beni immobili, come appartamenti, centri commerciali, uffici, magazzini, ecc. oppure in mutui ipotecari ( i cosiddetti Mortgage REITs ). I REITs sono molto simili a dei fondi comuni immobiliari perché i piccoli investitori, acquistandoli in borsa, possono beneficiare di un portafoglio immobiliare diversificato e gestito in modo professionale. Le azioni dei REITs sono in gran parte negoziate sulle principali borse americane, NYSE, AMEX e NASDAQ.
La particolarità dei REITs rispetto a dei titoli azionari tradizionali sta nel fatto che queste società possono dedurre i dividendi pagati agli azionisti dall'imponibile fiscale, purché gli assets siano costituiti per la maggior parte da beni immobili mantenuti sul lungo termine. Gli introiti di un REIT devono inoltre derivare principalmente da immobili e la società è tenuta a distribuire almeno il 90% degli utili agli azionisti. Il principale vantaggio dei REITs è di subire un solo livello di tassazione, mentre il più grosso limite consiste nel non poter trattenere gli utili: è sul mercato finanziario che un REIT deve trovare i capitali per crescere.
Affinché un REIT possa qualificarsi come tale deve ottemperare ad una serie di clausole. Il codice tributario americano prevede che un REIT debba:
- Essere una società, un trust o simili;
- Essere gestito da un consiglio di amministrazione o da amministratori fiduciari;
- Avere delle azioni totalmente trasferibili;
- Avere un minimo di 100 azionisti;
- Non avere avuto più del 50% delle azioni possedute da 5 o meno persone negli ultimi 6 mesi di ciascun anno fiscale;
- Investire almeno il 75% degli assets in beni immobiliari;
- Derivare almeno il 75% delle entrate lorde da rendite di proprietà immobiliari o interessi su mutui ipotecari immobiliari;
- Non detenere più del 20% degli assets in azioni di REITs sussidiarie;
- Distribuire in dividendi almeno il 90% del reddito tassabile.
Tipologie di REITs torna su
Esistono diversi tipi di REITS a seconda della strategia di investimento in cui sono impegnati e a seconda del tipo di immobili in cui investono.
Per quanto riguarda la strategia di investimento i REITs si suddividono principalmente in tre categorie:
- Equity REITs: investono in immobili e i loro redditi derivano principalmente da affitti. Gli immobili possono essere appartamenti, centri commerciali, uffici, magazzini, fabbriche, alberghi, ospedali, centri per anziani, case di cura, laboratori, prigioni, ecc. ;
- Mortgage REITs: prestano denaro ai proprietari di case. Le loro entrate derivano principalmente dai guadagni ottenuti con gli interessi dei mutui ipotecari;
- Hybrid REITs: investono sia in immobili che in mutui ipotecari.
I REITs che investono direttamente in immobili vengono poi classificati in base alla tipologia di immobile scelta come obiettivo di investimento. Sui siti finanziari americani i REITS vengono generalmente classificati in:
- Diversified: investono in immobili di vario genere;
- Health Care Facilities: investono in immobili adibiti a case di cura, ospedali, laboratori, ecc.;
- Hotel/Motel: investono in alberghi;
- Industrial: investono in immobili ad uso industriale;
- Office: investono in immobili destinati ad ospitare uffici;
- Residential: investono in immobili ad uso abitativo;
- Retail: investono in immobili ad uso commerciale (in genere grandi magazzini.
- Specialty: investono in proprietà immobiliari non classificabili nelle precedenti categorie come per es. prigioni, strutture sportive, parchi divertimento, ecc.
I pro e i contro dei REITs torna su
I REITs sono degli strumenti interessanti per chi vuole costruirsi una rendita alternativa alle polizze vita o alle obbligazioni, che ormai offrono dei rendimenti ridotti a lumicino, a meno di accollarsi i rischi delle obbligazioni dei Paesi Emergenti o degli junk bonds. Investire in REITs significa investire in immobili evitando le noie dell'investimento diretto nel mattone e godendo invece dei vantaggi non indifferenti della assoluta liquidità di un titolo azionario, della diversificazione del portafoglio e della gestione da parte di professionisti esperti in materia. Un ulteriore vantaggio deriva dal fatto che un REIT consente al piccolo investitore di partecipare a investimenti immobiliari su larga scala che da solo ben difficilmente potrebbe permettersi di affrontare.
I REITs sono statisticamente poco correlati con il resto del mercato e questo fa sì che in un portafoglio ben bilanciato contribuiscano ad abbassare il livello di rischio. Basti dire che nel biennio 1998-99, mentre le azioni dei titoli hi-tech sembravano non dover mai arrestare la loro corsa, i REITs ebbero generalmente delle performances negative. Ma a partire dal 2000, con lo scoppio della bolla hi-tech, questi titoli ritornarono in auge e nei successivi due anni hanno offerto discreti ritorni mentre tutto il resto scendeva a precipizio, come si può ben vedere dal grafico sottostante che confronta l'indice Morgan Stanley REIT con lo S&P 500.
La principale attrattiva di un REIT è il dividendo. Si tratta, infatti, di titoli poco adatti alla speculazione, data la loro scarsa volatilità rispetto alle azioni tradizionali. Sono invece particolarmente indicati per i cassettisti in cerca di strumenti che offrano cedole alte e rivalutabili accompagnate ad un moderato incremento del capitale nel tempo. Il grafico sottostante mostra il rapporto tra la crescita media annua dei dividendi dei REITs e l'andamento dell'inflazione nel decennio 1992-2003 (fonte: NAREIT, investinreit.com). Si può notare che una sensibile crescita dei dividendi si è registrata anche nel biennio 1998-2000, che fu negativo per il settore dei REITs.
I REITs non sono tutti rose e fiori ovviamente. Ci sono anche alcuni aspetti negativi da tenere presenti, soprattutto per l'investitore italiano. Questi titoli sono quotati in dollari e quindi sia il prezzo che il dividendo risentono delle fluttuazioni del cambio. L'ideale è investire in questi titoli nei momenti di debolezza del dollaro, visto e considerato che la valuta USA è pur sempre una moneta storicamente forte.
C'è poi da considerare l'aspetto fiscale. Chi investe in titoli USA, se non vuole vedersi praticare la pesante imposizione americana sul capital gain (30%) deve compilare il modello W-8BEN che il broker o la banca provvederanno a far pervenire all'IRS, il fisco statunitense. Il dividendo però viene comunque tassato negli USA alla fonte, anche se nella forma ridotta del 15%, e viene poi ulteriormente tassato in Italia con una detrazione del 12,5% a titolo d'imposta definitiva sul controvalore netto trasformato in euro. I dividendi percepiti dal 01/01/2004 non vanno più inseriti nella dichiarazione dei redditi.
Un altro aspetto da tenere ben presente è che i REITs sono pur sempre dei titoli azionari, e quindi sono soggetti a fluttuazioni dei prezzi ben più ampie di quanto potrebbero essere le fluttuazioni di un Treasury Bond, che comunque a scadenza viene rimborsato al prezzo di emissione. Con un REIT questa sicurezza non c'è, per questo è bene considerare i REITs esattamente come degli investimenti immobiliari da mantenere sul lungo e lunghissimo periodo con lo scopo di ricavarne un reddito periodico rivalutabile.
Il dividendo, inoltre, non è detto che sia sempre sicuro perché determinati settori immobiliari possono attraversare momenti di crisi che riducono la disponibilità di cash da distribuire sotto forma di dividendi. Il settore dei REITs che investono in alberghi, per esempio, ha conosciuto una profonda crisi dopo gli eventi del 11/09/2001 e alcune società si sono viste costrette a sospendere il pagamento dei dividendi per un certo periodo, altre a ridurlo. Per ovviare a questi inconvenienti è opportuno diversificare il più possibile tra i vari settori quando ci si costruisce un portafoglio di REITs.
Costruirsi un portafoglio di REITs torna su
I REITs sono dei titoli particolari che vengono valutati diversamente rispetto ai titoli azionari tradizionali. Non occorre però rompersi la testa per sceglierli. In rete si trova tutto ciò che serve per operare delle scelte oculate senza bisogno di essere degli analisti. Personalmente trovo molto utile lo screener del sito Morningstar, che permette di selezionare i REITs in base a diversi parametri. Io lo imposto in questo modo:
- Stock Sector: Financial
- Stock Tipe: Hard Assets
- Minimum Market Capitalization: $250 Millions
- Growth Grade: A-B
- Profitability Grade: A-B
- Financial Health Grade: A-B-C
- Dividend yield greater than or equal to: 6%
I REITs che passano questo filtro li valuto poi in base alla crescita storica del dividendo (Historic Dividend Growth) utilizzando questo utile strumento L'ultima tappa consiste nel verificare per ciascun titolo su Yahoo Finance la crescita prevista degli utili (EPS forecast growth) e, soprattutto, verificare se il dividendo è sicuro, almeno nel medio periodo, calcolando il cosiddetto dividend-coverage ratio o DCR. Il DCR si ottiene rapportando l'adjusted funds from operation o AFFO, un indicatore del cash disponibile specificamente usato nelle voci di bilancio dai REITs, alle distribuzioni dei dividendi previste. Un DCR al di sotto di 110 lascia poco spazio agli imprevisti perché significa che la società ha un margine di riserva di cash di appena il 10%, oltre a quello previsto per la distribuzione. Più alto è questo rapporto e più sicuro è il dividendo.
Oltre ai REITs veri e propri c'è anche la possibilità di optare per dei fondi (Mutual Funds) di REITs o degli ETFs (Exchange Traded Funds) di REITs. I primi sono sottoscrivibili solo tramite dei broker americani e non sono negoziabili in borsa, i secondi sono trattati in borsa come dei titoli azionari e riproducono in forma di azione un indice di riferimento. La contrattazione di borsa può far sì che un ETF quoti a sconto o a premio rispetto al sottostante di riferimento, ma il regolamento prevede interventi dell'emittente nel caso in cui il prezzo di scambio si discosti troppo dal NAV (Net Asset Value = il valore reale del portafoglio del fondo). Gli ETFs di REITs riproducendo un paniere di titoli, ne riproducono anche lo stacco dei dividendi. Attualmente ce ne sono tre quotati sull'AMEX con i tickers RWR IYR e ICF. Il primo riproduce l'andamento del Wilshire Real Estate Securities Index, il secondo quello del Dow Jones US Real Estate Index, il terzo quello del Cohen & Steers Realty Major Index.
Molto simili agli ETFs sono anche i Closed-End Funds (conosciuti anche come CEFs), cioè dei fondi quotati in continua, liberamente negoziabili come un qualsiasi titolo azionario. Anche questi possono quotare a sconto o a premio come gli ETFs, ma, a differenza degli ETFs, non replicano passivamente un indice e sono gestiti attivamente come un normale fondo comune. La particolarità di questi fondi è che staccano dividendi mensili. Qui si può trovare un elenco di CEFs che investono nel settore immobiliare americano e particolarmente nei REITs.
Indici e benchmarks torna su
Per chi vuole costruirsi un portafoglio di REITs risulta indispensabile seguire un benchmark per confrontare la performance del proprio portafoglio con il resto del mercato.
Gli indici più importanti che seguono questa industria sono cinque:
- Il NAREIT Real Time Index, che è stato creato nel 1972 ed è composto da tutti i REITs quotati sul mercato americano. Lo si può seguire sul sito della NAREIT nella sezione dedicata agli indici e alle statistiche.
- Il Morgan Stanley AMEX REIT Index (RMS), che parte dal 1995 e arriva fino al giugno 2005 e comprende buona parte dei REITs, ad esclusione dei Mortgage REITs e degli Health Care REITs. Alcuni componenti di questo indice sono dei REOCs (Real Estate Operating Companies) impegnati nella stessa attività dei REITs ma senza le prerogative fiscali di questi ultimi. Questo indice è ora stato rimpiazzato dal MSCI US REIT Index, che essendo però rinnovato anche nei criteri di selezione dei componenti data a partire dal giugno 2005.
- Il Wilshire REIT Index . Questo indice risale al 1978 e comprende sia REITs che REOCs al di sopra di una certa capitalizzazione.
- Lo Standars&Poor's REIT Composite Index. (grafico ). Lanciato nel 1997, questo indice è composto da una selezione di 100 REITs scelti tra i più importanti e i più liquidi.
- I Dow Jones REIT Indexes (grafici RCI REI). Questi due indici coprono il 95% della capitalizzazione dei REITs a cui fanno riferimento. Entrambi datano dal 1990, ma il primo fa riferimento all'intero universo dei REITs, mentre il secondo si riferisce esclusivamente agli equity REITs, cioè a quelli che investono solo in proprietà immobiliari escludendo i mortgage e gli hybrid REITs.
Elenco dei REITs quotati torna su
Qui ci sono i links alle tabelle aggiornate dei REITs quotati sui mercati USA con i links ai websites, i grafici e le informazioni finanziarie di Yahoo! per ciascun titolo. Nelle tabelle sono presenti anche alcuni REOCs (società impegnate nelle stesse attività dei REITs ma trattate fiscalmente come normali corporations) che hanno però resa pubblica l'intenzione di acquisire lo status di REIT a breve.
Ordina tabella REITs per:
Punto di partenza non può che essere il sito della NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trusts, l'organizzazione che raggruppa tutti i REITs. E' la fonte ufficiale delle statistiche. Vi si trova anche svariato materiale informativo.
Investinreits invece è un sito satellite della NAREIT e presenta un'agile introduzione per chi vuole farsi una idea di cosa sono i REITs e di come funzionano. Segnalo anche Cohenandsteers che è il sito di una società di investimenti focalizzata su REITs e income stocks.
Chi fosse particolarmente interessato ai mortgage REITs può trovare un sito amatoriale assai ben fatto dedicato a queste società: Mreits
Per le notizie e gli articoli di approfondimento una risorsa indispensabile e autorevole è la sezione del Wall Street Journal dedicata ai REITs: Real Estate Journal. Altre risorse importanti per gli articoli sono NREIOnline, un'associazione di investitori immobiliari sul cui sito è possibile trovare molti articoli sui REITs suddivisi per settori e per argomenti. Un'altra fonte per l'informazione sui REITs è il sito Inrealty, che, oltre a presentare una sugosa newsletter periodica sui REITs, riporta anche gli elenchi delle società per ciascun settore, compreso l'elenco dei mutual funds di REITs.
Una fonte preziosa di informazioni non ufficiali e di confronto sui temi inerenti gli investimenti in REITs sono i message boards che si trovano su alcuni siti, come quello di Mootley Fool .
|
|
